Ипотека и капитальные вложения

БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА - РЕФЕРАТЫ - Ипотека и капитальные вложения

Ипотека и капитальные вложения

Приазовский государственный технический университет

Институт повышение квалификации

Кафедра "Финансы и банковское дело"

Контрольная работа

по предмету: "Инвестирование"

Мариуполь, 2009 г.

Содержание

Введение

1. Ипотечное кредитование

2. Источники финансирования капитальных вложений

3. Задача №1

4. Задача №2

Заключение

Список литературы

Введение

На нашей с вами планете живет несколько миллиардов людей, согласитесь цели у всех разные, кто - то мечтает подольше побыть на даче, кто - то увидеть море в очередной раз, некоторым нужно всего лишь быть рядом с любимым человеком, но со мной, я думаю согласятся все, все мечтают о финансовой независимости! Я хочу заметить, что результат действительно играет роль!

Конечно же все мечтают к старости скопить деньги и спокойно доживать старость, давая всё нужное своим детям! Но это конечная цель, а инвестирование - путь к её достижению! Вот почему стоит следить за инвестициями и удачно вкладывать деньги,как только появляется возможность это сделать. Конечно я соглашусь с тем, что само слово инвестирование отталкивает людей, которые знают об этом лишь по наслышке, но поверьте мне, многие из тех у кого на сегодняшний день сложился приличный капитал, одним из средств его достижения использовали именно инвестиции!

Обычно начинающий инвестор имеет в своём активе несколько инвестиций, но со временем, фокусируясь на каждой инвестиции, инвестор увеличивает свой доход, анализируя и учитывая все аспекты и факторы, влияющие на прибыль с каждой инвестиции.

Инвестирование – вложение капитала в целях получения дохода в будущем, компенсирующего инвестору отложенное потребление, ожидаемый рост общего уровня цен и неопределенность получения будущего дохода (риск).

Цель инвестирования заключается в поиске и определении такого способа вложения инвестиций, при котором обеспечивался бы требуемый уровень доходности и минимальный риск.

На инвестирование оказывают воздействие различные факторы:

- временной;

- инфляционный;

- фактор неопределенности или риска.

Инвестирование по сути означает отказ от использования дохода на текущее потребление, чтобы в будущем иметь большую сумму. Другими словами, инвестор намерен получить в будущем сумму денег, превосходящую отложенную в текущий момент, как плату за то, что он не потратил деньги на себя, а предоставил их в долг.

Инфляционный фактор. Инфляция - это устойчивое, неуклонное повышение общего уровня цен. Инвестор, ожидая, что цены на необходимые ему товары и услуги повысятся, должен компенсировать подобное повышение цен, когда он вкладывает свои средства в тот или другой вид инвестиций. В противном случае ему невыгодно осуществлять инвестирование.

Под риском понимается возможность не получения от инвестиций желаемого результата. Когда инвестирование сопряжено с риском для инвестора, то для последнего важно возмещение за риск при вложении средств в инвестиционный объект.

В инвестиционном бизнесе важную роль играет инвестиционный или холдинговый период. Под последним, понимается период времени от момента приобретения инвестиции до ее конечной реализации или ликвидации (превращения в наличные деньги).

1. Ипотечное кредитование

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время "расплаты". Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд "плюсов": заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая "переплата" за квартиру, которая может достигать 100% и более. "Переплата" по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один "минус" ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Ипотека, ипотечный кредит (от греч. Hipotheka - заклад, залог) — это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

В нашей стране термины "ипотека" и "ипотечный кредит" означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). В английском языке есть специальное слово, передающее смысл этого вида кредита "mortgage". То есть в эту категорию не попадают займы с другим целевым назначением, предоставленные под залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой техники, мебели или на другие нужды.

Ипотека – была самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Вы передаете деньги непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.

Сегодня банковское законодательство ревностно защищает права потребителей. Любое нарушение грозит банку отзывом лицензии, стоимостью несколько десятков тысяч долларов. И все же, обращайтесь в проверенные учреждения: сколько лет на рынке существует кредитная организация? Какова его история, отзывы о нем? Насколько велика кредитная ставка и какие программы может предложить Вам банк? На эти вопросы подробно ответят специалисты "горячей линии" или консультанты. Обратитесь в несколько банков и сравните предлагаемые ипотечные программы – таки образом Вы подберете оптимальный вариант ипотеки. Если у Вас нет времени или достаточных знаний, обратитесь к брокерам, они помогут решить все вопросы.

Аннуитетный платеж – наиболее распространенная сегодня схема платежей по ипотечным кредитам. Весь период действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму (в долларах, евро или рублях - в зависимости от выбранной валюты кредита). В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, – платежи по возврату долга.

Регистрация ипотеки – ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Расходы по уплате сборов за регистрацию и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

К концу 2008 года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью как для банкиров, так и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит почти невозможно. Также непонятно, что делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, ипотечное кредитование в стране фактически парализовано.

Банки начинают распродавать ипотечные квартиры на аукционах. Причем речь идет о несудебном урегулировании, когда в том, чтобы "пустить недвижимость с молотка", заинтересован как банк, так и заемщик. Дисконт при этом - составляет 40%.

Ипотека - Просрочка по кредиту - Возврат квартиры - Аукцион. Таков путь тех заемщиков, которые по разным причинам не в состоянии оплатить ипотечный кредит. Причем, рост невыплат в первом квартале этого года по сравнению с январем-мартом прошлого уже вырос почти в два раза. Многие крупные банки, у которых были большие выдачи по ипотеке - будут проводить залоговые аукционы.

Кроме того, немалой долей в залоговой недвижимости, были инвест-квартиры для инвестиций. Однако если квадратные метры использовать по прямому назначению - жить в них, а кризис унес все возможности гасить кредит, неплательщику лучше не доводить дело до суда. С банком можно договориться: "Подписывается отдельный договор, что заемщик дает свое согласие на то, что данный объект будет продаваться, например, с аукциона. Для этого заключается нотариальное соглашение с согласия залогодателя и залогодержателя. Соответственно, они подписывают все документы, и после этого данная квартира поступает уже на сам аукцион, в ту компанию, которая является организатором данного аукциона".

Выигрывает от такой продажи, по словам эксперта только компания, которая проводит торги. Банк же - просто возвращает деньги, а заемщик - снимает с себя долг. На аукцион жилая недвижка выставляется с большим дисконтом. Если по выставленной на аукцион квартире не было получено заявок, то лот перевыставляется заново, но уже с 15% скидкой. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам стабильно растет.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1) в силу закона;

2) в силу договора.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) представляет собой ипотеку, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1) Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Земельный участок, жилой дом или квартира, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого недвижимого имущества, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на недвижимое имущество. Таким образом, при приобретении квартиры, жилого дома или земельного участка с использованием кредитных средств указанное недвижимое имущество находится в ипотеке у банка, выдавшего кредит, до полного погашения кредита. В данном случае в правоотношениях участвуют три стороны- продавец, покупатель и кредитор.

2) Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Банк выдает кредит, потом заключается договор об ипотеке земельного участка, на котором будет вестись строительство, а собственник заложенного земельного участка ведет на нем строительство за счет кредитных средств. При этом построенный объект недвижимости не будет обременен ипотекой. Кроме того, жилой дом или квартира, построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного договора с привлечением кредитных средств банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен, сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано,- квартира не может являться объектом ипотеки. Поэтому квартира становится обремененной ипотекой только после регистрации права собственности.

3) Продажа в кредит. Проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором. Данное положение распространяется на все виды недвижимости, которые могут быть предметом купли-продажи. В данном случае ипотека в отношении недвижимости возникает, если продавец (он же кредитор) продает объект недвижимого имущества в кредит, в том числе в рассрочку, покупателю.

4) Рента. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Договор ренты зачастую заключают пожилые люди, у которых есть квартира или жилой дом, но которым не хватает средств к существованию. При заключении указанного договора собственником квартиры становится лицо, которое обязуется содержать пожилого человека (бывшего собственника недвижимости). Одним из видов договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Это договор, по которому получатель ренты- гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует здоровье гражданина, и уход за ним. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты. Для этого необходимо подать в регистрирующий орган заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке с приложением свидетельства о смерти получателя ренты.

5) Залог имущественных прав. Если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору. Ипотека в силу договора (она же "договорная ипотека") представляет собой ипотеку, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Одна сторона- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Право залога заключается в праве кредитора (залогодержателя) требовать при невыполнении должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, продажи заложенного имущества с торгов и в первоочередном получении удовлетворения из денежных средств, вырученных в результате продажи объекта недвижимого имущества. Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. Обеспеченное ипотекой обязательство также называют основным обязательством, поскольку его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости), которое, в свою очередь, является дополнительным обязательством (акцессорным). Основным отличием законной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке. Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается договором об ипотеке. В случае прекращения основного обязательства (например, полное погашение кредита по кредитному договору) прекращается и ипотека. Необходимо также отметить, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

2. Источники финансирования капитальных вложений

Постоянным и неисчерпаемым источником роста общественной производительности труда является научно-технический прогресс и использование новейших разработок в технологии производства.

Прогресс науки обусловливает техническое развитие. Последнее вызывает непрерывные существенные изменения всех факторов производственного процесса, а также воздействует и на людей, управляющих этим процессом. Изменения во внутренней структуре производственного организма принято называть инновациями.

Изменения в структуре производства не обязательно должны обусловливаться введением новых средств производства, однако в большинстве случаев это происходит именно по этой причине. Инновации же: как правило, требуют капитальных вложении.

Путем капитальных вложений создаются основные фонды. Их размер, структура и размещение создают базу, которая существенно влияет на объем продукции, ее качество и ассортимент, на возможности дальнейшего развития производства.

Освоенные капитальные вложения, как правило, используются в течение длительного времени: здания служат 20-100 лет, машины и оборудование – 3-10 и более лет. Таким образом, основные фонды в значительной степени характеризуют состояние техники и технологии на момент осуществления капитальных вложений. Непродуманное осуществление капитальных вложений может неблагоприятно сказаться на техническом развитии и совершенствовании технологии, поскольку в будущем могут потребоваться значительные средства на реконструкцию и модернизацию основных фондов.

Часть вновь полученных средств (чистого дохода) общество не использует непосредственно на потребление, а расходует на создание новых сооружений, машин и оборудования, которые окупятся и станут приносить пользу обществу лишь в будущем. Чтобы капитальные вложения были эффективными, вложенные средства должны вернуться в большем объеме. С этой точки зрения капитальные вложения должны обеспечивать все более полное удовлетворение потребностей общества и создавать условия для получения общественного продукта с приемлемой потребителю стоимостью при наименьших затратах общественного труда. Эти требования в полной мере справедливы как для всего народного хозяйства, так и для отдельных предприятий.

Средства, находящиеся в распоряжении общества, ограничены и могут быть использованы по-разному. Возможные варианты их использования, как правило, отличаются различной капиталоемкостью и дают различную прибыль. С экономической точки зрения предпочтение следует отдать тому варианту, который дает оптимальный требуемый эффект. При осуществлении капитальных вложений экономические критерии являются важными, но не единственными. Например, капитальные вложения, направляемые на улучшение окружающей среды, служат сохранению определенных производственных факторов и т. п. В подобных случаях капитальные вложения следует оценивать в соответствии с внеэкономическими критериями.

Знание и анализ потребностей в ресурсах для производства отдельных видов продукции позволяют выбрать тот или иной вариант капитальных вложений и определить отрасли, в которых имеющиеся в распоряжении ресурсы можно использовать с наибольшей отдачей.

Экономические условия и природную среду изменить очень сложно. Относительно легко изменяемыми секторами являются прежде всего труд и средства производства. В качестве объектов капитальных вложений при расчете экономической эффективности рассматривают землю, труд и средства производства. Каждый из этих факторов можно рассматривать в отдельности или в комплексе.

Цель использования капитальных вложений состоит в том, чтобы достигнуть (после их освоения) более полного удовлетворения потребностей общества. Это основное требование, из которого следует исходить при решении вопроса о целесообразности дополнительных капитальных вложений. В систему ранее использовавшихся средств производства вводят новые средства производства, для формирования которых были сделаны определенные затраты (труд, финансовые средства), и, естественно, выдвигается требование, чтобы эти затраты окупились в максимальной степени.

Капитальные вложения - это часть доходов, используемых на расширенное воспроизводство. В наиболее общем смысле капитальные вложения - это определенное количество общественного труда, выделенное на воспроизводство основных фондов.

Капитальные вложения, направленные на замену живого труда, позволяют экономить последний. К этой группе можно отнести капитальные вложения на приобретение машин и оборудования. Машины заменяют живой труд, позволяют повышать производительность. В большинстве случаев объем производства не увеличивается, однако такие капиталовложения могут оказывать интенсифицирующее влияние. Капитальные вложения, направленные на интенсификацию производства, непосредственно ведут к увеличению объема производства. Сюда можно отнести затраты на некоторые строительные работы, например на сооружение теплиц, приобретение емкостей для нефтепродуктов и т.п. Эти капитальные вложения с точки зрения современных требований весьма необходимы.

В третью группу относят капитальные вложения, результат применения которых по отношению к производству называют косвенным. Они необходимы в современном производственном процессе, но сами по себе не способствуют ни повышению объема производства, ни увеличению производительности труда. Сюда относятся, например, производственные помещения. Без них невозможно то или иное производство, хотя сами по себе постройки, как правило, не оказывают интенсифицирующего влияния на производственный процесс и не способствуют повышению производительности труда. И лишь внутреннее оснащение сооружений, их расположение и соответствующая подготовка могут способствовать повышению производительности труда.

Приведенное деление является относительным. Как правило, нельзя провести четкую линию между отдельными эффектами капитальных вложений.

Основным методом расширенного воспроизводства основного капитала являются прямые инвестиции (капитальные вложения). Прямые инвестиции представляют собой затраты на создание новых объектов основного капитала, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих. Соотношение затрат по этим направлениям называют воспроизводственной структурой прямых инвестиций.

К новому строительству относятся затраты по сооружению объектов на новых площадках. Под расширением понимается строительство вторых и последующих очередей предприятия, дополнительных производственных комплексов и производств, а также сооружение новых либо расширение существующих цехов основного назначения.

Реконструкция представляет собой полное или частичное переоборудование и переустройство предприятия. В результате реконструкции достигается увеличение объема производства на базе новой, более современной технологии, расширение ассортимента или повышение качества продукции, улучшение ее конкурентоспособности на рынке. Реконструкция может осуществляться и в целях изменения профиля предприятия и организации производства новой продукции на имеющихся производственных площадях.

Технологическая структура прямых инвестиций складывается из трех основных элементов: приобретения оборудования, инструмента и инвентаря; расходов на выполнение строительно-монтажных работ; прочих прямых инвестиций, к числу которых относятся проектно-изыскательские работы, заблаговременное проведение мероприятий по вводу сооружаемых объектов в эксплуатацию (подготовка для строящихся предприятий кадров основных профессий рабочих и др.). В разных отраслях экономики удельный вес этих затрат в общей сумме прямых инвестиций неодинаков.

Соотношение затрат на оборудование, строительно-монтажные работы и прочие капитальные вложения образуют технологическую структуру прямых инвестиций. Экономически наиболее выгодной является структура, где преобладают (по удельному весу) расходы на оборудование.

В период адаптации к рыночной экономике предприятия были поставлены в сложные условия. Централизованная плановая экономика ограничивала размеры обособленных фондов накопления в рамках отдельно взятого предприятия. Финансовые ресурсы перераспределялись в пользу бюджета, ассигнования из которого и служили основным источником капитальных вложений. Потребуется время, чтобы восстановить фонды денежных средств предприятии. Кроме того, на капитальные вложения направляется часть фонда возмещения в форме амортизационных отчислений.

Источники финансирования капитальных вложений тесно связаны с финансово-кредитным механизмом инвестиционной сферы, где происходит их практическая реализация. Капиталовложения в основные средства финансируются за счет:

- собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвесторов (чистой прибыли;

- амортизационных отчислений; сбережений граждан и юридических лиц;

- средств, выплачиваемых органами страхования в виде возмещения потерь от стихийных бедствий, аварий и т.д.);

- заемных финансовых средств инвесторов (банковских кредитов, облигационных займов и др.);

- привлеченных финансовых средств инвесторов (средств, полученных от эмиссии акций, паевых "и иных взносов физических и юридических лиц в уставный капитал);

- денежных средств, централизованных добровольными союзами (объединениями) предприятий и финансово-промышленными группами;

средств бюджета, предоставляемых на безвозмездной и возмездной основах;

- средств бюджета;

- средств внебюджетных фондов (например, дорожного фонда);

- средств иностранных инвесторов.

В состав собственных средств инвесторов входят прибыль и амортизационные отчисления. Прибыль образуется как разница между выручкой от реализации продукции (работ и услуг) и ее полной себестоимостью. После уплаты налогов и других платежей из прибыли в бюджет у предприятий остается чистая прибыль.

Вторым крупным источником финансирования инвестиций в основные средства предприятий являются амортизационные отчисления (как составная часть фонда возмещения). В процессе эксплуатации основные средства постепенно изнашиваются, т. е. утрачивают свои первоначальные физические свойства, в результате понижается их реальная балансовая стоимость.

Различают физический (материальный) износ и стоимостный износ, включающий, кроме денежного выражения физического износа, определенную величину морального износа. Сумма амортизационных отчислений должна быть достаточной для сооружения или приобретения новых объектов взамен выбывающих из эксплуатации.

При наличии у предприятия оборудования, на которое отсутствуют установленные нормы, амортизация начисляется по нормам на аналогичные объекты.

В целях создания финансовых условий для быстрейшего внедрения в производство научно-технических достижений и повышения заинтересованности предприятий в ускоренном обновлении активной части основных средств им было разрешено применять метод ускоренной амортизации машин и оборудования. Ускоренная амортизация является целевым методом более быстрого по сравнению с нормативными сроками службы основных средств и полного перенесения их балансовой стоимости на издержки производства и обращения.

Для создания благоприятных экономических условий и стимулирования активного обновления основных фондов государство "'Использует механизм их периодической переоценки. При недостаточности собственных источников финансирования капитальных вложений предприятие вправе привлекать долгосрочные кредиты банков, а также средства, мобилизуемые на рынке ценных бумаг.

Финансирование государственных централизованных капиталовложений может осуществляться также за счет бюджетных средств, предоставляемых на безвозвратной и возвратной основе.

Финансирование и кредитование строительства объектов смешанного инвестирования за счет средств федерального бюджета, собственных и иных источников осуществляются в порядке, установленном для предоставления бюджетных ассигнований.

Финансирование капитальных вложений за счет собственных средств инвесторов производится по договоренности сторон. Расчеты за объекты строительства ведутся по договорной стоимости.

Б современных условиях предприятия различных форм собственности самостоятельно разрабатывают инвестиционные программы и обеспечивают их реализацию соответствующими материальными и финансовыми ресурсами. План формирования инвестиций не является для предприятия директивным документом, а определяет стратегию его финансовых возможностей на предстоящий год.

При разработке стратегии формирования инвестиционных ресурсов рассматриваются обычно пять основных методов финансирования инвестиционных программ и проектов:

- самофинансирование;

- акционирование (выпуск собственных акций);

- кредитное финансирование;

- инвестиционный лизинг и селенг;

- комбинированное (смешанное) финансирование.

Содержание самофинансирования заключается в том, что за счет чистой прибыли и амортизационных отчислений предприятие обеспечивает возмещение затрат по расширенному воспроизводству и реализации социальных программ коллектива.

Акционирование как метод финансирования инвестиций обычно используется для реализации крупномасштабных проектов при отраслевой или региональной диверсификации инвестиционной деятельности.

Кредитное финансирование обычно выступает в двух формах: в виде получения долгосрочных банковских ссуд на реализацию конкретных проектов и облигационных займов.

Облигационные займы могут выпускаться только известными акционерными компаниями (корпорациями или финансово-промышленными группами), платежеспособность которых не вызывает сомнения у инвесторов (кредиторов).

Лизинг и инвестиционный селенг используются при недостатке собственных средств для реальных инвестиций, а также при капитальных вложениях в проекты с небольшим периодом эксплуатации или с высокой степенью изменяемости технологии.

Лизинг позволяет предприятию-лизингополучателю быстро приобретать необходимое ему оборудование, не отвлекая единовременно из своего оборота значительные финансовые ресурсы.

Необходимость в долгосрочном кредитовании капитальных вложений вытекает из часто возникающего у предприятий дефицита собственных средств, что обусловлено несоответствием имеющихся финансовых ресурсов с потребностями в них на расширенное воспроизводство основного капитала. В данном случае возникают долговременные кредитные отношения между заемщиком и заимодавцем (банком).

Долгосрочные кредиты коммерческих банков привлекаются сейчас в реальные и быстрореализуемые проекты с высокой нормой прибыльности (доходности) инвестиций. В отличие от бюджетных средств привлечение долгосрочных кредитов банков на капиталовложения повышает ответственность заемщиков за их рациональное использование благодаря возвратности и платности заемных средств. Долгосрочным кредитованием капиталовложений способны заниматься сейчас только крупные коммерческие банки, но при условии предоставления им налоговых льгот, ибо при высокой инфляции отсутствуют критерии целесообразности кредитуемых мероприятий. Исключение составляют "консорциональные кредиты", предоставляемые несколькими банками одному надежному заемщику на реализацию высокодоходного проекта (если норма доходности по нему превышает ставку ссудного процента).

Объектами банковского кредитования капиталовложений предприятий всех форм собственности являются затраты:

- по строительству, расширению и реконструкции объектов производственного и непроизводственного назначения;

- приобретению движимого и недвижимого имущества (построек, оборудования и т.д.);

- образованию новых предприятий с участием иностранных инвесторов;

- созданию научно-технической продукции, интеллектуальных ценностей и других объектов собственности.

Проценты за пользование кредитными ресурсами начисляются с даты их предоставления в соответствии с заключенными договорами между предприятиями и банками.

Правильная организация и планирование капитальных вложений- важные условия открытия процедуры их финансирования. Капитальные вложения планируются как в целом по стране, так и по отраслям и предприятиям.

3. Задача № 1

Сравнить эффективность финансирования обновления активов при следующих условиях:

Стоимость актива – 60000 УДЕ;

Срок эксплуатации актива – 5 лет;

Авансовый лизинговый платеж – 10 %;

Регулярный лизинговый платеж – 5000 УДЕ;

Ликвидационная стоимость актива после предусмотренного срока его использования прогнозируется – 10000 УДЕ;

Ставка налога на прибыль – 0,25;

Средняя ставка по долгосрочному банковскому кредиту – 22 %.

Решение:

1.                Определить денежный поток в собственность за счет собственных финансовых ресурсов. В основу положена теория дисконтирования.

2.                Определить денежный поток от кредита.

3.                Определить денежный поток от лизинга.

Вывод: Денежный поток от лизинга (13026 УДЕ) меньше денежного потока от кредита (46843,26 УДЕ) и меньше денежного потока за счет собственных финансовых ресурсов (54505,49 УДЕ).

4. Задача № 2

Наиболее приемлемый инвестиционный проект определяется по следующим показателям:

1.                Чистый приведенный доход.

Для проекта А.

 ;  у.е.

 ;  у.е.

 ;  у.е.

 ;  у.е.

 у.е.

Для проекта Б.

 ;  у.е.

 ;  у.е.

 ;  у.е.

 ;  у.е.

 у.е.

Для проекта В.

 ;  у.е.

 ;  у.е.

 ;  у.е.

 ;  у.е.

 у.е.

Вывод: Наиболее приемлемым инвестиционным проектом является проект Б, т.к. ЧПД в данном проекте больше.

2. При единовременном осуществлении инвестиционных затрат индекс доходности рассчитывается по формуле:

 ;

 ;

 ;

Вывод: Проект Б является наиболее эффективным инвестиционным проектом т.к. по нему наибольший индекс доходности.

3. Период окупаемости находим по формуле:

 ,

где  у.е.

 у.е.

 у.е.

 ;

 ;

Вывод: С учетом среднегодовой стоимости чистого денежного потока проект Б имеет наименьший срок окупаемости.

4.                Ставка, по которой будущая стоимость ЧДП сравняется с инвестиционными затратами вычисляется по формуле:

 ;

 ;

Вывод: Согласно произведенным подсчетам всех показателей, наиболее выгодным является проект Б.

Заключение

Инвестирование – это процесс вложения капитала в экономическую сферу с целью его многократного приумножения, связанный с некоторым риском для владельца финансовых средств. Поэтому его еще называют венчурной деятельностью. От классического понятия бизнеса инвестирование отличается тем, что не требует никаких физических усилий, а прибыли большей достигает тот инвестор, который хорошо знает экономические законы капитализма и умеет правильно рассчитать степень риска, ожидаемый в секторе, куда вкладываются инвестиции.

Объектами инвестирования могут являться имущество, недвижимость, акции, реклама, научные исследования, информационные технологии и т.д. По временному признаку инвестирование подразделяется на краткосрочное, долгосрочное и приносящее регулярный доход, а по формам собственности - частное, государственное, иностранное и совместное. Коллективные формы инвестирования подразделяются на открытые акционерные общества, закрытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, паевые инвестиционные фонды, кредитные союзы, инвестиционные банки и общие фонды банковского управления.

Инвестирование, как и любая другая деятельность, предполагает заключение договора. Но договор инвестирования несколько отличается от других видов подобной документации. После его заключения, вкладчик инвестиций фактически становится собственником объекта инвестирования.

Список литературы

1. Пересада А.А. та ін. Інвестування: Навч. – метод. посібник для самост. вивч. дисц. / А.А. Пересада, О.О. Смирнова, С.В. Онікієнко, О.О. Ляхова. – К.: КНЕУ, 2001. – 251 с.

2. Игошин Н.В. , Инвестиция. – Учебник М.: Финансы. ЮНИТИ - 2000.

3. Федоренко В.Г. Інвестиційний менеджмент: Навч.посіб. – К.: МАУП, 1999. – 184 с.

4. Федоренко В.Г. Інвестування: Навч.посіб. – К.: МАУП, 2006. – 385 с.

5. Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? - Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с.