 |
 |
 |
|
|||||||||
|
 | |||||||||||
|
 |
||||||||
|
МЕНЮ
|
БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА - РЕФЕРАТЫ - Рынок коммерческой недвижимостиРынок коммерческой недвижимостиМинистерство Торговли Российской Федерации Санкт-Петербургский Торгово-экономический Институт Кафедра финансов, денежного обращения и кредита Курсовая работа По дисциплине «Финансы» на тему Рынок коммерческой недвижимости Разработал: Яценко А. М. ТЭФ, 131 группа, Зач. кн. №20124-ЭД Руководитель: Курапов В.М. Санкт-Петербург 2002г. План 1. Введение Часть первая 2. Коммерческая недвижимость 2.1. Недвижимость как экономический актив 3. Оценка недвижимости 3.1. Принципы оценки недвижимости 3.2. Оценка недвижимости: реалии практики. Мнение специалиста 4. Оценка земли Часть вторая 5. Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года 5.1. Офисные помещения продажа 5.2. Арендные ставки на офисные помещения 5.3. Торговые помещения 5.4. Торговые помещения продажа 5.5. Арендные ставки на торговые помещения 5.6. Арендные ставки на производственные и складские помещения 6. Офисы в бизнес-центрах (анализ, структура предложения и спроса) по состоянию на октябрь 2002 года 7. Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице 8. НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция 9. Заключение Введение В данной курсовой работе я постарался дать понятие коммерческой недвижимости, рассмотреть все возможные операции с ней, описать методы оценки, в том числе подробно остановился на оценке земельных ресурсов, а также попытался показать, как коммерческая недвижимость становится экономическим активом. Всю теоретическую информацию я разместил в первой части работы. Сегодня вся наша жизнь очень сильно зависит от рынка коммерческой
недвижимости. Ведь все цены на товары корректируются в зависимости от того
места, где они продаются. Не секрет, что аренда небольшого магазина на Активно используя ресурсы интернет, мне удалось получить самую свежую информацию о рынке недвижимости и дополнить работу последними публикациями в мире коммерческой недвижимости. Первая часть Коммерческая недвижимость На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг. Недвижимость как экономический актив Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время. В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия в производстве приносят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными активами.) В последнее время, как известно, в составе реальных активов уже с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы. Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. (С известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.) Нужно заметить, что в современной отечественной литературе вопрос об
экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а подчас
даже диаметрально противоположно. Так, И. Т. Балабанов утверждает: Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в
аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как
разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения
функционирования предприятия или организации как часть реальных активов,
используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости,
используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности. Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться): . как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов); . как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления). Если недвижимость рассматривается с точки зрения ее использования как части активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят следующие вопросы. . Какая недвижимость необходима предприятию для успешного осуществления его деятельности? . Где должна быть расположена недвижимость предприятия? . Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения эффективности предприятия в целом? . Каков должен быть правовой статус используемых предприятием объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть разделены правомочия различных уровней управления и подразделений по отношению к недвижимости? . Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью? При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают иные вопросы. . Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим направлениям инвестиций? . Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором как актив, который должен занимать место среди иных активов? . Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов? Ясно, что для ответа на эти вопросы необходимо понять, чем же отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные характеристики как источника дохода. Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему. 1. Формы доходов от недвижимости Доход от недвижимости может выступать в различных формах: . в виде будущих потоков денежной наличности; . в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости; . в виде дохода от будущей продажи недвижимости. 2. Особенности доходов от недвижимости . Стабильность дохода. В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы. . Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например, достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.). . Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода. 1. Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив. 2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом. . Неоднородность. Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, то как минимум по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона. . Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией. . Высокие трансакционные издержки. Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных
издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 . Низкая ликвидность. Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс реализации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта. . Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов. . Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки. . Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например). . Сложность финансовых потоков. В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости — в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток. Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход. Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости. Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя — каковы будут потребительские качества объекта, насколько они будут отвечать его потребностям. Финансовая сторона будет его интересовать прежде всего как фактор, ограничивающий его возможности. Очевидно, что конкурентная среда в этих случаях будет различна: на финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых активов за инвестора, на потребительском — данный объект будет конкурировать с другим за потребителя. Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов. Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности рыночных механизмов на этом рынке. Оценка недвижимости Я приведу общие методы оценки недвижимости. Коммерческая недвижимость в конечном итоге подразделяется по мировой системе на классы A, B, C и D. Но во второй части курсовой будет объяснено, что такая классификация еще пока не прижилась в России. Если быть кратким, то первые два класса, это торговые центры с огромной площадью, в основном гипер-маркеты и предприятия гиганты, последние 2 класса – это мелкие офисы и всевозможные маленькие магазины. Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4
категориям: Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение. Принципы основанные на представлениях пользователя. Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание. Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность. Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени. В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей
пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов. Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный. Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений. Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости. Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после
того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства. Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок. Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки. Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте. Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения. Принципы, связанные с рыночной средой. Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение. Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца. Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности. Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия. Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен. Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли. Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом: Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ Процесс оценки можно разделить на шесть этапов. Определение проблемы. Определение проблемы При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать. Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной. Составление плана оценки Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений. Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени. В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей. Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных,
использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества,
оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику
следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как
минимум должен ответить на следующие вопросы: Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы
с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке? Согласование. Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной
оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его
началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Отчет о результате оценки объекта. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад. Вывод Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть
рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения
проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки
стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа
содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были
принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала
принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были
принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся
отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического
разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Оценка недвижимости: реалии практики. Мнение специалиста. Паничкина Наталия Евгеньевна, специалист по оценке недвижимости и регистрации прав на объекты недвижимости. Образование: Курс 100 при Перовм институте независимой оценки и аудита, профессиональная переподготовка в 2001 году - диплом выдан СпбГУ. Опыт оценки - с 1996 года. В данный момент рынок оценки переживает последствия процесса
лицензирования. Фирмы, специализирующиеся на оценке, подали документы на
рассмотрение одними из первых, и поэтому многие из них имеют лицензии. Стэнли Пропети Копорэйшн. Услуги по оценке объектов недвижимости нежилого фонда.[2] Оценка производится в соответствии с признанными международными
программами, в том числе по методикам Восточно-Европейского Фонда Наиболее полная форма - это подробный отчет об оценке объекта недвижимости. Описание объекта недвижимости делается довольно подробно, с описанием
строительных конструкций здания и подробного описания накопленного износа. Другая форма отчета об оценке - краткий отчет. Он включает в себя описание объекта недвижимости, описание рынка недвижимости аналогичных оцениваемому объектов недвижимости, расчеты с объяснениями и выводами. Последняя форма - заключение о стоимости объекта недвижимости. Оно включает в себя заключение о стоимости и сертификацию оценки. Расчеты и описания объекта в данной работе не приводятся. Данная форма может быть использована для предоставления куда-либо профессионального заключения о стоимости объекта. Обычно эта форма отчета не используется отдельно от какого-либо их отчетов (полного или краткого), она лишь предваряет последний. Несмотря на форму экспертного заключения о стоимости объекта, в каждой работе используются для расчетов три метода оценки недвижимости: доходный, затартный, рыночный. Если какой-либо из методов не используется, то это обязательно отмечается в отчете с указанием причины или невозможности использования того или иного метода. Оценка земли В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше. Нормативная цена земли При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется
нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной
ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории плательщиков. Местным органам государственной власти по этому постановлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%. Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки. В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли
была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу
земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15
марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен. Понятие и определение нормативной цены земли (НЦЗ), характерные для настоящего времени, представлены на схеме 3. В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок определения
нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне градостроительной ценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка земельного налога используется также при определении нормативной цены земельных участков. | | | |Нормативная цена земли – стоимость | Нормативная цена земли за 1 кв. м в ставках земельного налога |Зоны |Цена в ставках |Зоны |Цена в | При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе земельных участков Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях активизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет, указанный выше коэффициент значительно снижен, и в зависимости от зоны градостроительной ценности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности. Рыночная стоимость земельного участка Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация: а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о взаимосвязи участка с окружением; г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков: 1. По сопоставимым продажам. 2. Метод соотнесения (переноса). 3. Капитализация земельной ренты. 4. Техника остатка для земли. 5. Метод развития земельного участка. Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. В соответствии с данным методом: 1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах; 2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения. В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для полготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие. За единицу сравнения принимаются: 1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства; 2) цена за 1м2 — в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и т.д.; 3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости; 4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др. 5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка. По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться: — цена за I м2 общей или чистой площади; — цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.; — цена за единицу, приносящей доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др. При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам. Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок. В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом: Цр = Цн х К1 х К2 х К3 х ... х Кп, где Цр — рыночная цена; Цн — нормативная цена земли; К1 ... Кп — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены. Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами. Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района. Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка. В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле: [pic] где VL, - оценка стоимости земельного участка; NOI— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; Vв — стоимость улучшений; RL — коэффициент капитализации земли; Rв — коэффициент капитализации улучшений2. При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V. Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки. Основные этапы оценки по данному методу: 1. Определение размеров и количества индивидуальных участков. 2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж 3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков. 4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков. 5. Определение ставки дисконта. 6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков. При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток). В российской действительности освоенными называются земельные участки,
к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги,
электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Стоимость земли в этом случае определяется по формуле: [pic] Sрз — рыночная стоимость земли; ЧDЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство; R — коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям. Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма
рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры. Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором. В методических рекомендациях "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли использовать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков. Зарубежный опыт оценки городских земель Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю; установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения. Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается соотношения
спроса и предложения на городские земельные участки. В основе этой теории
лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием
максимальной выгоды в рамках располагаемых ими доходов. У. Алонсо
графически рассчитал кривые платежеспособности семей, характеризующие в
зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или
иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Детальные исследования, осуществленные в 70-х гг. Американским институтом планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы: физические (размер участка, протяженность фронтальной линии, местоположение в плане города, инженерно-геологические условия); экономические (доход, получаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории); административные (законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов). Французский исследователь Дютайн, изучая механизм формирования цен в По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%. Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с которыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий, относят: правительственные учреждения, частные конторы, зрелищные объекты, специализированные магазины, университеты, мотели, научно-исследовательские институты, культурно-бытовые центры. Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое строительство. В большинстве бывших социалистических стран Восточной Европы
существовала плата за землю, и исследования по установлению се взаимосвязи
с оценкой территории, показали, что плата за землю значительно ниже ее
фактической ценности. В Венгрии, например, с 1975 г. была введена
категорийность населенных пунктов, в которой выделено 5 основных групп:
столица, центры регионов, центры областей, прочие города и крупные села. Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования городских земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности использования городской территории, выделяют: предпочтения и доходы населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты. Стоимость земельных участков в городах стабильно растет. Рост стоимости
земли в большинстве стран выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет
стоимость городских земель в США возросла в 10 раз; в Японии (в пригороде В отечественном градостроительстве практика жесткого зонирования имеет давнюю историю, начало которой положило строительство первых социалистических городов с четким функциональным разделением производственных и жилых зон. В связи с демократизацией общества и экономики, появлением вместо единой государственной различных форм собственности на землю большой интерес представляет изучение практики зонирования городских земель в индустриально развитых странах с преимущественно частной собственностью на землю. В основе современного городского зонирования лежит выделение на территории административной единицы зон землепользования для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия. Практика зонирования в городах практически полностью отказалась от принципа многолетнего использования земель. Ее заменил принцип исключительности, согласно которому в зонах разрешается осуществление только тех видов хозяйственной деятельности, которые прямо указаны для данной зоны. Происходит углубленная дифференциация правовых режимов землепользования, которая выражается в увеличении числа зон и подзон, два которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется. На владельцев земельной собственности налагаются определенные ограничения по ее использованию. В США муниципальные органы имеют право регулировать и ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент застройки участка, размеры дворов и других открытых пространств, размещение и использование сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей. Непременным условием при этом является сохранение стоимости и непричинение ущерба недвижимости. Во Франции законодательные меры позитивного характера определяются прежде всего введением зон приоритетного, дифференцированного и согласованного развития. Границы зоны приоритетного городского развития определяются администрацией, а введение зон преследует двойную цепь: концентрация строительства во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ, финансируемых местными органами; предотвращение спекуляции земельными участками. Формирование зон согласованного развития регулируется общим градостроительным законодательством, за исключением того, что планы использования территории для них необязательны, так же как и получение разрешения на строительство. Реализация большинства зон согласованного развития осуществляется, как правило, частными строительными инофирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, получаемая от повышения плотности застройки. Местная администрация также находит в этом свой интерес, поскольку она освобождается от финансирования ряда систем общественного обслуживания (дороги, рекреационные пространства и т. д.). Вторая часть Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года В сентябре 2002 года как на рынке офисных помещений, так и торговых
помещений произошли серьезные изменения цен. В основном увеличение
стоимости одного квадратного метра коммерческой недвижимости коснулось
центральные районы Санкт-Петербурга (Центральный, Адмиралтейский, Наиболее популярными у потенциальных покупателей и арендаторов были
небольшие помещения. Общая площадь большинства (55%) выставленных на
продажу или сдаваемых в аренду офисов класса не превышала 100 кв. м. Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом
увеличилась в основном на торговые помещения. В среднем цены на
коммерческую недвижимость (в частности на торговые помещения) поднялись на В сентябре 2002 года спрос на офисные помещения достиг июльского уровня, наибольший рост стоимости одного квадратного метра офисных площадей был замечен в Центральном и Петроградском и Адмиралтейском районе. Средняя цена предложения в сентябре составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года. Офисные помещения продажа Стоимость офисных помещений в сентябре 2002 года составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года. В сентябре в основном предлагались небольшие офисы от 110 до 210 кв. м. причем спрос на рынке аренды превышает предложение во всех секторах в несколько раз Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом
увеличилась с 522,31 в августе до 561,72 в сентябре. В среднем цены на
офисные помещения поднялись на $39,42. Объем предложения офисных помещений
остался без изменений (но тенденция к снижению очевидна). В среднем офисные
помещения предлагались от 510,00 до 1000,00 долларов USA за 1 кв. м. Около |Район/месяц |Август |Сентябрь | Арендные ставки на офисные помещения В сентябре 2002 года на рынке аренды офисных помещений существенных изменений не произошло. Арендные ставки стабильны в диапазоне от $9 до $28 кв. м. в месяц по некоторым офисным помещениям достигают $45 за кв. м. в месяц. Спрос также весьма предсказуем. В сентябре средняя стоимость арендных ставок одного квадратного метра
по сравнению с августом незначительно увеличилась и достигла отметки в Офисные помещения класса "А" сдавались в аренду в Сентябрье по цене Предложение офисных зданий класса С, на которые ориентирован массовый спрос, постоянно растет. Арендные ставки: $180 за 1 кв. м в год за неотремонтированные офисы, $250 - за уже отделанные. Арендные ставки за помещения класса "С" перешли отметку в $200 за 1 кв. м в год и остановили свой рост Расценки на офисы класса В за год подросли на 15-20% , достигли $320- Цены на офисы составляют от $10 до $25 за 1 кв. м в месяц. Выбираемые клиентами районы очень индивидуальны. [pic] |Район/месяц |Август |Сентябрь | Торговые помещения В сентябре 2002 года стоимость одного квадратного метра торговых
помещений значительно увеличилось по сравнению с августом. Наибольший рост
стоимости одного квадратного метра торговых площадей был замечен в В историческом центре максимальные ценники при продаже объектов
достигли сле-дующих значений: Невский пр. - от $3,5-4 тыс./кв.м; Литей-ный, На рынке аренды торговых помещений существенных изменений не
произошло. На Невском проспекте арендные ставки преодолели планку в $1100
за 1 кв. м в год, а цены купли-продажи составляют $3500-5000 за 1 кв. м. Торговые помещения продажа В сентябре 2002 года стоимость одного квадратного метра торговых
помещений по сравнению с июлем значительно увеличилось. Наибольший рост
стоимости одного квадратного метра торговых площадей был замечен в Более 45% запрашиваемых торговых площадей в сентябре 2002 года требовались на условиях аренды. Большинство арендаторов около (65%) ориентировались на небольшие помещения площадью до 140 кв. м. Около 52% покупателей были готовы приобрести торговые площади до 300 кв. м. Наибольший рост на торговые помещения наблюдался в Петроградском районе $763,49 в сентябре на $44,65 больше чем в августе, в Московском районе $726,90 в сентябре на $55,97 больше чем в августе, в Адмиралтейском районе $769,50 в сентябре на $110,50 больше чем в авгуте. В сентябре наибольший спад был замечен в Красносельском и Фрунзенском районах. В остальных районах города на рынке торговых помещений существенных изменений не произошло. Две трети всех торговых помещений продавались или сдавались в аренду под магазины и рестораны общей площадью до 150 кв. м. Стоимость аренды этих помещений составляла $350 - $600, а продажи - $550 - $1700 кв. м.. В историческом центре максимальные ценники при продаже объектов
достигли следующих значений: Невский пр.- от $3,5-4 тыс./кв.м; ось Литейный- На окраинах разброс цен очень велик. По $300/кв.м продаются малоинтересные помещения в глубине "спальных" жилых массивов. [pic] |Район/месяц |Август |Сентябрь | Арендные ставки на торговые помещения В сентябре 2002 года также как и на протяжении последних нескольких
месяцев наибольшей популярностью у арендаторов пользовались магазинчики до В сентябре 2002 года две трети всех торговых помещений продавались или сдавались в аренду под магазины и рестораны общей площадью до 150 кв. м. [pic] |Арендные ставки на торговые помещения | Арендные ставки на производственные и складские помещения В сентябре 2002 года предложение на рынке аренды как складских, так и
производственных помещений было минимальным, спрос на производственные
помещения значительно превышает предложение. В основном предлагались
помещения на окраине города от $2 до $4,5 за кв. м в месяц. В сентябре 2002
года наибольшим спросом у предпринимателей пользуются склады размером около Наибольший дефицит на складские помещения наблюдался в центральных
районах города. Как и в предыдущие месяцы неизменной популярностью у
мелкорозничных торговцев пользуются небольшие складские помещения (до 100- Арендные ставки в специализированных складских комплексах немного поднялись по сравнению с июнем, как всегда за счет центральных районов города и достигли $7,8 -$8,7 кв. м в месяц. Производственные площади сдаются по $5,3-$6,7. [pic] |Арендные ставки на складские помещения | Офисы в бизнес-центрах (анализ, структура предложения и спроса) по состоянию на октябрь 2002 года Несмотря на сохраняющийся в течение 2002 года стабильный спрос на офисные помещения, стоимость аренды подобной недвижимости не претерпела существенных изменений. В среднем с начала 2002 года расценки в петербургских бизнес-центрах выросли на 5-10%. Еще год назад эта динамика составляла 15-30%. Причину следует искать прежде всего в ужесточении конкуренции. Вне зависимости от того, в каком классе позиционирует себя тот или иной бизнес-центр, он ощущает конкуренцию со стороны прочих, как существующих, так и новых офисных объектов. По этой причине некоторые центры почти не повышали ценник на свои услуги. Оценивая сложившуюся ситуацию, специалисты прогнозируют, что в самом ближайшем будущем среднегодовой прирост стоимости аренды офисной недвижимости вряд ли превысит 5-7%. Резкий всплеск неудовлетворенного спроса, отмечавшийся в прошедшие 2-3 года, пошел на убыль. Петербургский рынок начинает входить в полосу равномерного развития. На сегодняшний момент на нем предлагается в аренду около 150 тысяч кв. м. офисных площадей. Навстречу клиенту Все большее число арендаторов при выборе офиса в том или ином бизнес- центре обращают внимание на его уровень и комплекс сервисных услуг, предоставляемых управляющей компанией. В городе заметно возрастает количество представительств иностранных и московских фирм все они ориентируются на хороший офис с привычным дли них сеовисом. Стандартный набор сервисных услуг включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, рестораны и бары, уборку помещений, охраняемую парковку. Качество предлагаемых услуг заметно отличается в различных центрах, что в конечном итоге находит отражение в величине арендных ставок и проценте заполняемости. Однако, несмотря на широкий спектр предложенных на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету недвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынка коммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными. Проблема несоответствия ожиданий покупателей и предложения собственников пока остается. Именно поэтому даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко подвинуть арендатора на быстрый переезд. Во многом из-за этого рост арендных ставок существенно снизил темпы. Новая волна Свою лепту в снижение роста стоимости аренды офисов должны внести новые объекты, выводимые на рынок в ближайшие полгола. Даже по самым приблизительным оценкам, объем предлагаемых за этот период офисных площадей вырастет на 30 тыс. м2. В основном это произойдет за счет крупных бизнес-центров,
развернувшихся реконструированных зданиях бывших заводов к ним можно
отнести уже известные "Сити-центр" на Петроградской набережной, ; бизнес-
центр "Форт", расположенный на другом берегу Большой Невки, "Acкольд" на Каждый из вышеперечисленных объектов в силу локации и технических параметров ориентируется на свой тип арендатора как по уровню сервиса, так и по уровню ставок. Таким образом, клиенту будет предложен еще более широкий выбор, что, несомненно, стабилизирует цены. Помимо глобальных комплексов в городе реализуется множество проектов создания офисных центров с площадью, не превышающей 5 тыс. кв. м. Зачастую львиную долю помещений в них компания-инвестор забирает пол собственные нужды. В этом случае сдача излишних площадей не является для нее профильным
бизнесом. Тем не менее уровень услуг, предоставляемых арендаторам, может
оказаться на весьма высоком уровне. Есть ряд примеров, когда подобный
побочный заработок в конечном итоге становился одним из основных. В итоге в На какие буквы пойти Управляющие компании, работающие на этом рынке с самого его зарождения,
пытаются каким-то образом присвоения офисному центру какой-либо категории. Нередки замысловатые аббревиатуры, описывающие какой-либо офисный
комплекс: "А-В+", "с локацией В++". Дискуссию вокруг проблемы классификации
бизнес-центров (и вообще о существовании проблемы) все еще продолжаются. Так или иначе, но в ближайшее время классифицировать всю сформировавшуюся и Петербурге офисную массу не представляется возможным: слишком она разношерстна. Но даже если все же удается определить какие-то общие критерии, то остается открытым вопрос - кто, как и на каких условиях будет присваивать конкретному объекту конкретную букву. Самих же арендаторов подобная дилемма вовсе не тревожит. Свои предпочтения они пока успешно формируют без особой оглядки на букву, стоящую рядом с названием бизнес-центра. Смутный объект желания В общем объеме спроса на коммерческую недвижимость на долю офисной
недвижимости приходится порядка 20%. Наибольшим спросом среди арендаторов
продолжают пользоваться офисные помещения до 50 кв.м. Их желают снять более Активность арендаторов и дефицит площадей приводят к благоприятному положению собственников на рынке и повышают рентабельность аренды. Поэтому они продолжают в большей степени ориентироваться на сдачу помещений в аренду, нежели на продажу. По статистике, около 80% офисных помещений предлагаются в аренду, и только 20% - на продажу. Однако отмечаются и случаи продажи бизнес-центров. Так, например, компании JGB Consulting здание на Серпуховской улице, 10 (бизнес-центр JGB House-2, позиционировавшийся как класс "В"), приобрела "Балтийская инвестиционная корпорация". Цена офиса Уровень арендной платы за офисные помещения зависит прежде всего от
качества внутренней отделки и престижности самого офисного центра. Арендные ставки в офисных центрах, расположенных в престижном центре города, составляют $200-600 за м2 в год, в офисных центрах на окраинах города колеблются от $50 до $250 за м2 в год. Обычно сверх названных величин начисляется НДС. Отдельно могут также оплачиваться издержки на управление, установку телефонных линий, коммунальные услуги. Плата за парковку обычно взимается отдельно и составляет $350-1000 за место в год. Во втором полугодии 2002 года офисы класса А ("Атриум". "Шведский дом", Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице[3] По уровню арендных ставок на офисную недвижимость Москва – самый
дорогой город во всей Восточной Европе. И в то же время ни в одной столице
этой самой Европы не сыщешь офиса по столь смехотворно низким льготным
ценам, которыми московские власти пытаются привадить малый бизнес: около Работать – так с комфортом Если уж аналитики берутся за освещение тенденций, то пишут в основном о
двух высших – «А» и «В» – классах коммерческой недвижимости, то есть о
бизнес-центрах. Это, конечно, самое интересное и презентабельное, что есть
у нас по части офисов – правда, лишь для тех арендаторов, кого не смущают
цены от $300-400 за «квадрат» в год. Все эти роскошные современные «плазы»
и «тауэры» из зеркального стекла, или, наоборот, модернизированные деловые
особнячки в центре – все, что в этом роде строится в последние годы в
столице, разбирается арендаторами едва ли еще не до приемки в эксплуатацию. Многочисленные преимущества вновь построенных бизнес-центров очевидны. При этом в новых бизнес-центрах уже отделанные места общего
пользования, современные мощные инженерные системы и оборудование. Так,
практически все современные центры разделяют компьютерное и силовое питание Чтобы вся эта «начинка» бесперебойно работала, здание, как правило, обслуживает профессиональная управляющая компания. Она же поддерживает высокий уровень бытового сервиса (организацию уборки, питания и т.д.), охрану, связь и всякие дополнительные (к примеру, курьерские) услуги. За весь этот комфорт и престиж, собственно, и платит арендатор офисов «А-В» класса. Одно машиноместо на 100 «квадратов» офиса И, наконец, одно из главных требований к современному офисному центру –
вместительная парковка. Офис класса «А» должен иметь довольно большое
количество мест под автомобили из расчета одна машина на 100 квадратных
метров. Это московские «офисостроители» постигли на печальном опыте. Но зато теперь научились. Стараются строить паркинги с учетом потребностей – не только по количеству, но и по качеству (скажем, чтобы в боксы помещались иномарки типа джип). Что же касается предпочтений и «определяющих факторов», то аналитики наблюдают в секторе аренды офисов высшего класса усиление «центробежной тенденции», наметившейся ранее. Сегодня только треть потенциальных арендаторов стремится снять офис
именно в центре – остальные вполне готовы обосноваться за пределами Обусловлено все это в основном именно «автомобильным вопросом». Потому что центр – это «пробки» и все тот же дефицит парковочных мест. А значит, вечные опоздания на деловые встречи. Оно нам надо? Уж лучше пусть ближе к окраине, но зато рядом с относительно не забитой магистралью. И, что тоже важно, – не слишком далеко от метро: еще не все московские клерки ездят на работу на машинах. Все по-семейному Про коммерческую недвижимость класса «С» аналитики пишут редко и
неохотно – стесняются, наверно. Оно и понятно: помещения этого класса и офисами как-то неудобно называть, к ним больше подходит определение О ПЕРСПЕКТИВАХ Михаил ЕРОФЕЕВ, генеральный директор агентства недвижимости «Эркер», председатель Комиссии по коммерческой недвижимости Московской ассоциации- гильдии риэлторов: – Сейчас у арендаторов пользуются популярностью офисы площадью от 40 кв. метров. Вообще замечено, что максимумы спроса приходятся на определенные метражи – 80, 120, 200 «квадратов». Видимо, эти площади оптимальны для ведения деятельности определенного масштаба. Впрочем, и любые другие очень быстро находят своего арендатора. Рынок сегодня жаждет предложений, стоимость аренды поползла вверх. Сами же арендаторы, как водится, ищут компромисс между качеством и ценой. Очень не хватает дешевых помещений стоимостью ниже $200. Мелкий бизнес, как правило, ведет свой поиск, минуя агентства. Здесь очень востребованы площади порядка 20 квадратных метров. Перспективное направление – модернизация советских административных зданий, превращение их в современные бизнес-центры. В каждом таком случае важен индивидуальный подход, учет всех тонкостей. Просчитывать такие проекты должны специалисты. Пока же у нас, к сожалению, даже проектирование бизнес-центров на редкость безграмотное, не говоря уж о нормальном девелопменте. В городе, на мой взгляд, надо строить офисные комплексы именно для малого бизнеса. Их категорически не хватает. Это – позиция комиссии МАГР по коммерческой недвижимости. К сожалению, сегодня у Департамента госимущества нет никакой политики на этот счет. Хотя такова нормальная мировая практика: муниципальные власти сами строят недорогие офисы, помогая развитию малого бизнеса. Если бы каждая префектура построила тысяч по сто квадратных метров, это было бы выгодно всем – и городу, и малому бизнесу, который сейчас ютится, где придется. Тем более что бизнес-центры – это такие объекты, которые никоим образом не конкурируют с жилищным и прочим социальным строительством. Для них годятся те участки, где ничего больше не построишь из-за близости промзон, напряженных магистралей, железных дорог и т.д. «Под бизнес» – самое рациональное и прибыльное использование таких
земель. Так нет, и здесь умудряются наделать глупостей! Вот пример. В И этих примеров по Москве сколько угодно. Как и непригодных для жилья участков, на которых можно бы было развивать офисное строительство. Но бизнес бывает не только крупный, респектабельный и богатый. Мелкого и среднего предпринимателя, для которого предел финансовых возможностей лежит ниже арендной ставки в $300 за квадратный метр офисной площади, вполне устраивает как раз бывшая советская «контора». Особенно если к ней приложены умелые руки отделочников и вообще помещение более-менее приспособлено для ведения дел. Да, категория «С» – это, конечно, вообще никакой не бизнес-центр. Чаще всего такие помещения сдают заводы и бывшие НИИ, которые вдруг обнаружили, что доставшиеся от государства квадратные метры составляют для них главную ценность. Зачастую сами товарищи ученые, доценты с кандидатами, только потому еще и получают хоть какую-то символическую зарплату, что в их лабораториях и кабинетах сегодня прочно окопались господа предприниматели. Как правило, сами здания эти не видели ремонта с советских времен, поэтому тут стабильно отключаются допотопные лифты с ностальгической кнопкой «ход», мигает свет, барахлит связь и плохо «ходят» факсы. Здесь до сих пор можно встретить уже раритетные советские люминесцентные лампы, а в роли секьюрити выступают тоже вполне раритетные бабушки-вахтерки и бюро пропусков, выписывающие посетителям от руки серые квитки на вход в здание. Зато и цена аренды вполне терпимая – от $70 до 200. В зависимости от удаленности от центра, станции метро и ближайшей магистрали, «запущенности» самого здания и амбиций его владельца. Из всего вышесказанного вытекает еще одно небольшое, но все же
достоинство помещений класса «С». Во-первых, не надо ходить по
муниципальным инстанциям и собирать кучу справок, как в случае аренды Нередки случаи, когда разделившиеся компаньоны снимают порознь помещения в том же здании, продолжая мирно сосуществовать или, наоборот, бурно конкурировать. Лишь бы не дрались. А главное, владельцу здания зачастую все равно, чем именно занимаются его арендаторы, и они спокойно могут расположить в соседних комнатах офис, склад, оптовый магазин или даже нешумное производство, вроде «серой» сборки компьютеров. Только пожар не устройте! В общем, все по-семейному. Не удивительно, что даже ныне вполне респектабельные и платежеспособные фирмы, начинавшие свой путь десять лет назад с аренды площадей в тех же НИИ, порой и по сей день не спешат покидать эти непрестижные, но обжитые и приспособленные под себя офисы. С + $ = В Впрочем, у «нежилухи» категории «С» есть перспектива перейти в
следующий класс. Здесь часто все зависит как раз от здоровых амбиций
владельца, его желания инвестировать в реконструкцию, чтобы повысить
коммерческую отдачу с квадратного метра своей собственности. А еще – от
точного расчета и грамотного проекта реконструкции. Если условия задачки
сойдутся, бывшее здание НИИ или заводоуправления имеет шанс стать
современным бизнес-центром класса «В». А очень постараться – так даже и На сей счет есть вполне удачные примеры для подражания. Скажем, офисный центр класса «А» на Спартаковской площади, располагающийся с 1999 г. на территории бывшего Авторемонтного завода №6 площадью в 13000 кв. м. Здесь, помимо всех «положенных по классу» благ цивилизации, имеются большая охраняемая парковка, ресторан, и даже спортивный комплекс с двумя крытыми теннисными кортами. Специалисты отмечают подобный «переход в старшие классы» как одну из
самых заметных новых тенденций развития офисного строительства в Москве. У модернизации бывших научно-промышленных зданий на месте промзон есть масса преимуществ – например, значительные свободные площади, позволяющие разместить все необходимое – те же парковки. Еще один немаловажный ресурс – местная телефония. МГТС перегружена, услуги коммерческих сетей дороги – а в бывших НИИ и на предприятиях зачастую есть свои внутренние АТС на сотню- другую номеров. Казалось бы, просто подарок для будущих арендаторов. Одно только «но» – как правило, все это оборудование такое древнее, что уже сгнило. Модернизация возможна, но требует дополнительных вложений. Кстати, по словам специалистов, бывают и обратные примеры – Город как арендодатель Среди всех арендодателей офисной недвижимости особняком стоит один,
довольно крупный и очень своеобычный – правительство Москвы в лице Как бы то ни было, но, по данным руководителя Департамента
государственного муниципального имущества Олега Толкачева, приведенным в
недавнем интервью одному из центральных изданий, из 130 миллионов
квадратных метров нежилых помещений, имеющихся у города, половина площадей
отдана по самым низким ценам малому бизнесу. А результат такой: в 2001 году Скоро у ДГМИ появится конкурент (или соратник?) – тоже муниципальный. То есть теперь те помещения, которые строит департамент инвестиционных программ строительства, можно будет арендовать непосредственно у «главного инвестора города». Строит ДИПС все больше в Центральном округе, и, что касается «нежилухи», то «на выходе» получается коммерческая недвижимость классов «В» и «С». Ее-то и предполагается сдавать. В отличие от департамента госимущества, который распоряжается всякой разной городской собственностью, ДИПС будет предлагать в аренду только свое, только на конкурсной основе (кто за большую цену согласится снимать конкретное помещение – тому оно и достанется в аренду), и сугубо по рыночным ценам, то есть безо всяких льгот и поблажек. Что конкретно из себя будет представлять эта аренда в долларовом выражении, станет известно несколько позже, когда будет сформирован поадресный список объектов. В любом случае, в Департаменте рассчитывают скорее на мелкий и средний, чем на крупный, бизнес. Кстати, таким же образом ДИПС намерен сдавать и боксы в гаражах. Помимо всего вышеперечисленного в столице существует целый класс «очень
мелких» предпринимателей, которые ведут дела где придется: зачастую в
прямом смысле снимают «угол» у тех, кто снял у кого-нибудь дешевый офис НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция[4] Коммерческая недвижимость Москвы сохраняет привлекательность для инвесторов. Доходность от вложений в нее намного выше, чем в странах с развитой экономикой. И, как ни парадоксально, прогнозы риэлторов о стабильности (или небольшом росте) цен в будущем году с одновременным снижением уровня доходности новых проектов должны, по мнению экспертов, привести к увеличению интереса инвесторов, особенно иностранных. Ведь снижение рентабельности воспринимается как признак уменьшения рисков. Офисов мало. О стабильности и инвестиционной привлекательности рынка в
ближайшем будущем свидетельствуют и другие знаковые события. В конце ноября
международная аудиторская и консультационная компания Ernst & Young
завершила крупнейшую сделку года на рынке офисных площадей. Она заключила
соглашение об аренде 10 000 кв. м в еще не завершенном комплексе "Аврора Первоначально в это здание планировала въехать компания "Мы предоставили девелоперу схему планировки рабочих мест в
соответствии с последними технологическими разработками, - говорит Джеральд Базовая ставка аренды, запрашиваемая в "Авроре Бизнес Парк", - Всего в "Авроре Бизнес Парк" будет 13 зданий общей площадью
около 100 000 кв. м. Комплекс занимает участок в 3 га. Сейчас Forum Несмотря на объемы нового строительства, уровень вакантных
площадей остается низким (см. табл. ). По данным Jones Lang LaSalle, сейчас
в Москве существует 2,4 млн кв. м офисов современного класса, объем ввода
этого года - 186 200 кв. м. Но объем совершенных сделок - 333 000 кв. м -
превышает ввод, что указывает на сохраняющийся высокий спрос. Аналитики Торговых центров много. Интерес инвесторов к строительству современных торговых центров
сохраняется, хотя многие аналитики предупреждают о вероятном скором спаде. Уже в будущем году ставки аренды в торговых центрах, управление
которыми осуществляется менее профессионально, чем у конкурентов, неизбежно
пойдут вниз, считает генеральный директор "Магазина магазинов" Анна Заключение В заключение хочется сказать, что рынок коммерческой недвижимости развивается быстрыми темпами. Нынешний год прошел на петербургском рынке коммерческой недвижимости под знаком приближающихся юбилейных торжеств. Азарт инвесторов, которые стремятся завершить работы к круглой дате, ностальгически напоминает об ударных стройках социализма. Энтузиазм охватил и те компании, чьи проекты напрямую не связаны с обслуживанием туристов и организацией праздничных мероприятий. Торговые сети "Рамстор" и Metro обещают открыть свои первые
гипермаркеты в спальных окраинах Петербурга аккурат к маю 2003-го, чтобы
сделать городу подарок ко дню рождения. Девелоперы рассматривают юбилей как
прекрасный повод для промоушна своих объектов. На весну намечен финиш
наиболее интересных офисных и торговых строек. По выражению губернатора Офисы повышенной комфортности. Уходящий год характеризовался на рынке бизнес-центров стабильно высокой
активностью арендаторов. По данным петербургского представительства
компании Colliers International, загрузка офисных зданий за год увеличилась
примерно на 5% , достигнув средних показателей 92 - 95% в зависимости от
класса. Ресурсы роста арендной платы фактически исчерпаны. На рынке
наступила ценовая стабилизация. Незначительный рост ставок (в пределах 10 - Свидетельством того, что рынок достиг зрелости, стало желание
собственников нескольких раскрученных бизнес-центров продать здания вместе
с бизнесом. Например, небольшой объект класса В на Серпуховской ул. , 10 Одна из примет 2002 г. - повышенный интерес потенциальных арендаторов к
качественным площадям. Все больше компаний, подбирающих помещения в аренду,
настаивают на кондиционировании офисов, им необходимы оптоволоконная связь,
независимая система электроснабжения для компьютеров, дополнительный сервис Впервые за посткризисные годы в Петербурге идет масштабное
строительство офисных комплексов. Караванная ул. , 10, Шпалерная ул. , 54, Директор коммерческого отдела петербургского представительства компании Торг за бойкое место. Оживление в розничной торговле и приближающееся 300-летие Петербурга
продолжают стимулировать спрос на магазины. По данным агентства "Итака",
наиболее популярны помещения от 80 до 200 кв. м. На рынке торговых площадей
сохраняется острый дефицит ликвидных объектов. Об этом свидетельствует
продолжавшийся в 2002 г. рост арендных ставок и цен на магазины, особенно
заметный в центре города. По оценке президента ассоциации "Дар" Дмитрия Максимальные цены предложения магазинов на Невском проспекте достигли По данным центра недвижимости "Ината", растет интерес к покупке прав аренды магазинов. Разброс цен велик - от $15 000 до $80 000. Верхняя планка арендных ставок для Невского - $1200 - 1500 за 1 кв. м в год. На Большом проспекте Петроградской стороны и некоторых других осевых магистралях плата за торговые площади доходит до $600 - 700 за 1 кв. м в год. Арендаторы активно разбирают помещения в незавершенных торговых
комплексах, которые возводятся в центре города. От 60% до 80% полезных
площадей уже реализованы в ТК "Сенная", "Владимирский пассаж", "Гранд Наиболее заметными событиями 2002 г. на рынке торговых центров стало
открытие после реконструкции универмага "Фрунзенский" на Московском
проспекте (11 500 кв. м) , а также запуск двух очередных объектов компании В городе активно разворачиваются продовольственные сети. По одному
супермаркету открыли московские "Перекресток" и "Патэрсон". Оба магазина
расположены в спальных районах, в арендованных универсамах. В мае у станции
метро "Озерки" заработал первый гипермаркет местной сети "О'Кей" общей
площадью 10 000 кв. м. Стратегический инвестор - люксембургская компания Источники информации, использованные при написании работы Литература
Ресурсы интернет 1. www.rupron.ru 2. www.1dom.ru 3. www.nrn.ru 4. www.reline.ru 5. www.estate.spb.ru 6. www.realty.ru 7. www.arn.ru 8. www.bn.bsn.ru 9. www.russianrealty.ru 10. www.vedomosti.ru 11. www.dp.ru 12. www.miridom.ru 13. www.aport.ru 14. www.yandex.ru 15. www.begin.ru 16. www.jurinform.ru 17. www.pres.ru 18. www.itaka.spb.ru 19. www.estimation.ru 20. www.petrofort.ru 21. www.institute.pres.ru 22. www.mrsa.ru 2 Под улучшением здесь понимается все, что неразрывно связано с землей: здания. строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее. 3 Использование городских территории, зарубежная и отечественная практика. Обзорная информация. —Л/.. ]990.
----------------------- Схема 1. Понятие и определение нормативной стоимости земли |
РЕКЛАМА
|
|||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||
| БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА | ||
 |
© 2010 | |