Анализ перспектив развития Mirax Group

БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА - РЕФЕРАТЫ - Анализ перспектив развития Mirax Group

Анализ перспектив развития Mirax Group

МЕЖДУНАРОДНЫЙ БАНКОВСКИЙ ИНСТИТУТ

INTERNATIONAL BANKING INSTITUTE

Кафедра Менеджмента и Маркетинга

Курсовая работа

Анализ перспектив развития Mirax Group

Курсовая работа выполнена

под руководством

Трифоновой Н.В.

Выполнил Студент 164 гр.

Костин П.А.

Оценка__________

Подпись_________

Санкт-Петербург

2009

Содержание

Введение........................................................................................................................................... 3
История компании ........................................................................................................................... 4

Анализ компании в рамках отрасли ............................................................................................. 6

Общая характеристика отрасли .......................................................................................... 6

Конкурентная ситуация.......................................................................................................... 9

SWOT анализ.................................................................................................................................. 12

Матрица McKinsey......................................................................................................................... 14

Заключение..................................................................................................................................... 16

Список литературы........................................................................................................................ 17

            Введение

Строительный отрасль, как впрочем и вся экономика России находится на распутье, предыдущий способ развития, на основе высоких сырьевых цен и дешевых кредитов, доказал свое непостоянство и опасность, необходимо искать новые пути, несмотря на обманывающую стабилизацию. Только увеличение эффективности, рост качества строительства и ориентация на конечного потребителя, а не на спекулятивный спрос, способно вывести строительство из того плачевного состояния в котором, оно находится сейчас. Успех на этом рынке скорее определяется административным ресурсом, нежели эффективностью основной деятельности. Тем интереснее посмотреть на компанию Mirax Group, являющейся согласно экспертным оценкам, наиболее открытой и современной строительной компанией России, как она существует в условиях российской действительности.

Объектом исследования следует считать группу компаний Mirax.

Целью данной работы является, определение перспектив развития строительной корпорации Mirax Group, и выработка конкретных предложений, способствующих выживанию в кризис.

Предметом курсовой работы являются свойства и отличительные черты изучаемой компании, ее маркетинговая и финансовая политика.

Для реализации цели были поставлены задачи: анализа современного строительного рынка, выявления свойств и характеристик компаний конкурентов, определение угроз и возможностей, наряду с слабыми и сильными сторонами компании, а также построение матрицы McKinsey с целью проверки и уточнения полжения компании. На основе полученных результатов, представлены рекомендации по дальнейшим шагам компании.

           
История компании

Сергей Полонский начал свою бизнес деятельность в 1994 году, основав вместе со своим партнером Артуром Кириленко «Строймонтаж», на тот момент у них не было даже высшего образования, не говоря об опыте в строительстве. Первоначально они занимались только отделкой, но постепенно вышли на более высокий уровень, в этом им помогло сотрудничество с компанией «Строительный Трест», на многих объектах этой компании «Стоймонтаж» выступал в роли субподрядчика, а затем и генподрядчика.

2000 год переломный в истории компании, ознаменовавшийся успешным выходом на московский рынок, началом строительством 2х жилых комплексов. Это было логичным продолжением качественного роста, «Строймонтаж» постепенно превратился в вертикально интегрированную строительную компанию, работающую как в секторе жилой, так и коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, которой стало тесно в рамках одного города. В итоге Полонский стал курировать Москву, а Кириленко Петербург.

2004 год можно считать годом перерождения. Постепенно московское отделение становилось все успешнее и независимее, что повлекло ребрендинг и рождение Mirax Group. Примерно в это же время (об этом было объявлено лишь в начале 2006) пути двух партнеров расходятся, происходит раздел имущества, Полонский получает 90% московского отделения и 10% питерского, Киреленко соответственно наоборот.

В период между 2004 до середины 2008 Mirax поднимается все выше и выше, становясь эталоном в строительстве на который все равняются и запускает много побочных проектов, строительство в Майями, отели в Турции и Черногории и ряд других. Оборот корпорации на пике по US GAAP составляет ~$1,65 млрд из них ~$620 млн чистая прибыль. Финальным аккордом этого периода становится окончательный раздел бизнеса в начале 2008 между Полонским и Кириленко, каждый пошел своей дорогой, сделка была безденежная (об этом стало известно  осенью 2009), пакет Кириленко частично был передан топ менеджменту Mirax, с целью увеличения их лояльности к компании.

Мировой экономический кризис полностью меняет ситуацию. Mirax в тяжелейшем положении, ведь вся ее деятельность велась в расчете на рост, были взяты в кредит ~$750 млн в расчете, что они будут отданы после продажи объектов, но на таком рынке это почти невероятная ситуация. В итоге Mirax Group в предбанкротном состоянии, Альфа Групп скупив ~$250 млн долга компании с огромным дисконтом (~75%), жестко атаковала Mirax, налажив арест на некоторые объекты компании. Но к счастью к осени 2009, сырьевые цены прилично отскочили от минимумов, следовательно более или менее стабилизировалась ситуация в экономике, кроме того Mirax это бренд, ведущий много значимых проектов (например башня Федерация — высочайшее здание в Европе), да и банкам сложно и дорого создавать подразделения, занимающиеся девелопментом недвижимости. Поэтому компании удалось прийти к согласию с Альфой, $80 млн были выплачены сразу, оставшаяся сумма $170 млн была пролонгирована на 1.5 года, половина из них будет выплачена деньгами, другая м2 в башне «Федерация». Главное, что эта сделка дала передышку, чтобы осмотреться и начать действовать. Действия последовали незамедлительно, был привлечен со стороны авторитетный строитель бывший руководитель Госстроя и нынешний президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, по мнению экспертного сообщества, он не стал бы рисковать своей репутацией, если бы не был уверен в успешном окончании строительства, это позволит Полонскому сосредоточиться на привлечении финансирования. На данный момент общий долг компании составляет ~$500 млн, а в  активной стадии строительства у Mirax семь объектов общей площадью более 1,5 млн кв. м, чтобы их достроить даже с учетом сокращения некоторых из них (например башня «Федерация» будет ниже на 30 этажей), необходимо около $1,2 млрд, общая же сумма превышает $1,7 млрд. Переговоры с возможными инвесторами идут, и от их успешности будет зависеть будущее компании.

            Анализ компании в рамках отрасли

                Общая характеристика отрасли

Строительная отрасль является одной из важнейших отраслей экономики. Развитие инфраструктуры (дорог, больниц, качественного жилья) способно на себе вытащить и запустить мотор всей экономики. И именно по здоровью строительной отрасли можно определить, как себя в целом чувствует экономика страны. Объем ввода жилья в 1990 году в СССР составил примерно 62 млн м2, в 90х произошло двукратное падение, и лишь к 2008 на взлете сырьевых цен мы превзошли уровень 1990.

И это при том, что цены на московскую недвижимость за тот же период выросли в 40 раз. Как и в остальной экономике, этот ошеломляющий рост основывался на дешевых кредитах с запада и бьющих все рекорды нефтяных ценах. Кризис положил этому конец, и стоимость кв.м. в среднем упала на треть. Но в ближайшем будущем мы можем увидеть обратную картину так, как объекты с высокой степенью готовности уже вышли на рынок, новые заморожены, что при сохранение нефтяных цен на нынешнем уровне или их росте, приведет к дефициту и росту стоимости жилья.

Подобные резкие скачки стоимости говорят о большой спекулятивной составляющей в ценах, но под 40 кратным ростом стоимости есть и фундаментальная база:

1.        На каждого жителя США приходится в среднем 65 м2 жилья, в то время, как на каждого россиянина, в среднем около 20 м2 (в т.ч в Москве).

2.        Более 96 млн м2 (3,2% всего жилищного фонда) находится в ветхом и аварийном состоянии, в котором проживают около 6 млн человек.

3.        24% (720 млн м2) всего жилищного фонда не имеет водопровода, 28% (840 млн м2) не имеет канализации, 37% (1110 млн м2) не оборудовано горячим водоснабжением.

Спрос на недвижимость есть и очень большой, но его платежеспособность вызывает сомнения. Оценивая уровень обеспеченности жильем граждан той или иной страны, оперируют показателем - уровень доступности жилья. Этот уровень рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи, состоящей из 3х человек. К сожалению, за последние годы уровень доступности жилья стал меньше. Если в 2005 этот показатель составлял 4 года, то сейчас этот срок вырос до 5 лет. В большинстве стран ипотека и государственные программы решают эту проблему, но у нас и в лучшие времена они оставалась уделом немногих, по оценкам только 20% семей в России могли позволить себе ипотеку, а в кризис в отношении ее доступности нас отбросило еще дальше.

Что же касается предложения, то оно характеризуется неадекватным соотношением цена/качество, 3х комнатная квартира в Москве стоит столько же, как и большой дом в Лос-Анджелесе, около $400 тыс. Причиной этого наряду с общими проблемами нашей экономики (устаревшими технологиями, дефицитом кадров и т.д.) являются:

·           Высокая бюрократизация строительства — на все согласования по возведению дома в России уходит порядка 2х лет, в США около месяца.

·           Российские СНиПы (строительные нормы и правила) значительно жестче, чем западные. Так, в Европе гораздо мягче требования к межэтажным перекрытиям: они могут быть тоньше, без применения арматуры. И хотя формально СНиПы перестали быть обязательными, крайне сложно получать строительные согласования без соответствия им. Например, это касается применения новых материалов в строительстве.

·           Еще одна проблема строителей — генеральные планы развития территорий. В ряде регионов их просто нет. Или одним земельным участком распоряжается регион, а другим — какое-нибудь федеральное ведомство. В итоге девелопер, строящий элитное жилье, не знает, что будет построено по соседству — другой поселок, склад или автомагистраль. Он сильно рискует и закладывает эти риски в стоимость строительства.

    Разделяя все пороки российской экономики, ближайшее будущее строительной о трасли также напрямую связано с сырьевыми ценами.

Даже используя грубые цифры, простой эконометрический анализ показывает, что цены на недвижимость почти на 80% определяются, стоимостью нефти. При наличии более точных данных, зависимость приблизилась бы в плотную к 90%. Но и эти расчеты позволяют нам посмотреть прогнозную цену м2, в итоге мы получаем цифру равную примерно $4010, а значение индекса IRN сейчас $4030, т.е почти полное совпадение.

                Конкурентная ситуация

Основной рынок на котором оперирует Mirax Group - московский регион на него приходится до 80% оборота компании, остальные проекты можно считать побочными, в условиях кризиса все силы брошены на завершение строительства именно в этом регионе. Следовательно, и конкурентную ситуацию стоит рассматривать в Москве и ближайшем Подмосковье.

Острое соперничество наблюдается со стороны крупных вертикально-интегрированных строительных холдингов (Главстрой, Интеко, Капитал Групп, ГК ПИК, СУ-155, Система-Галс, ДОН-Строй), это вызвано рядом причин:

1.      Ограниченная возможность точечного строительства в Москве. А возведение крупных объектов требует слишком больших финансовых ресурсов, доступ к которым затруднен.

2.       Значительная экономия на масштабе при строительстве крупных проектов.

3.      Высокие административные барьеры, во главе каждой крупной строительной компании стоит человек обладающий связями, лоббирующий необходимые компании решения.

Mirax Group работает исключительно в сегментах бизнес и элит жилой, и соответственно B и A коммерческой недвижимости. Похожая ситуация только у Капитал Групп и Дон-Строй, но кризис внес определенные коррективы, фактор цены играет все большее значение. В итоге эконом сегмент наименее пострадавший, по этой причине уместно включение в число конкурентов и компаний, занимающихся эконом сегментом.

Подходя непосредственно, к анализу и сравнению компаний, мы упираемся в  проблему дефицита данных для оценки. Строительный рынок очень непрозрачен, причем на всех уровнях. Компании начинают открываться только, когда требуется финансирование со стороны, и если единственный способ получить его, привлечь с рынка. Но для большинства строительных холдингов, схема выглядила иначе, они лоббировали получение участка под строительство на не рыночных условиях и  брали кредит под его залог так, как земля, особенно в Москве очень ликвидный актив, условия кредитования были привлекательными. В кризис же, государство попросту взяло на себя долги, компаний имеющих наибольший административный ресурс. Такая система привела к тому, что только 3 компании из выше перечисленного списка имеют консолидированную отчетность, прошедшую аудит это Mirax Group, ГК ПИК и Система-Галс и то, только с 2004 года. Так, как анализ компаний не может быть основан на слухах и рекламе, сосредоточимся именно на этих строительных компаниях.

Обе компании прошли листинг и торгуются на фондовых площадках, это самые транспарентные организации, занимающиеся строительством в России. Система-Галс до кризиса контролировалась АФК Системой Евтушенко, крупнейшим активом, которой является МТС, но весной 2009 контрольный пакет был продан за долги банку ВТБ. ГК ПИК принадлежит своим основателям Кириллу Писареву и Юрию Жукову, в кризис к ним присоединился Сулейман Керимов купив 25% девелопера.  Капитализация ГК ПИК на 16.12.09 составила $1.8 млрд (докризисное значение $10,5 млрд), Системы-Галс $250 млн ($1,25 млрд), компании оперируют на принципиально разных уровнях и их сравнение лоб в лоб не совсем корректно. Но вместе они позволяют проследить с чего начинала и к чему пришла Mirax Group.

Как видно из графика, в 2004 бизнес Mirax Group и Система Галс был сопоставим, ГК ПИК к тому же времени представляла из себя более крупную компанию с выручкой около $450 млн. Но за пять Mirax не только удалось догнать конкурента, но и обойти его, причем также и по другим параметрам, что видно из приведенного ниже конкурентного бенчмаркинга (данные 2008).

2008 год Mirax Group закончила на удивление неплохо. Сдав меньше объектов, чем ГК ПИК, за счет работы в более высоком ценовом сегменте и как, следствие большой наценке, выручка группы превысила соответственное значение конкурента на 12%. Но самое интересное, сравнение чистой прибыли и долговой нагрузки, Mirax единственная компания оставшиеся в плюсе $616 млн, у других застройщиков чистый убыток $-1134 млн и $-381 млн. Более того, Mirax Group имеет наименьшую долговую нагрузку из всех трех рассматриваемых компаний, она составляет лишь 48% к годовому обороту, у ГК ПИК — 95%, а у Системы-Галс 412%. Рекомендованное значение параметра не более 50%, чрезмерная закредитованность - бич многих российских компаний, на то есть много причин, от приоритета роста над эффективностью, до элемента защиты бизнеса от недружественного поглощения. Подобная ситуация приводит к закономерному следствию, Mirax Group единственная компания, пережившая дно 2008 без внешней помощи, и у нее же больше всего шансов возглавить возможный рост.

            SWOT анализ

SWOT анализ является одним из наиболее простых, и вместе с тем эффективных инструментов анализа компании, это подтверждается более чем 45 летним опытом его применения по всему миру. Поэтому именно на него пал выбор при анализе Mirax Group.

Проведенный SWOT анализ показывает, что ключевой задачей в будущем компании, является привлечение капитала для завершения проектов с высокой степенью готовности. Все усилия должны быть брошены именно туда, при условии удачного решения данного вопроса, компанию ждут отличные перспективы, связанные с уменьшением конкуренции в строительной отрасли. Также важно, чтобы контролирующий акционер ушел на время кризиса, из под пристального внимания СМИ, это шаг устранит с компании негативное давление, мешающее ей в переговорном процессе.

Кроме, того угроза нависающая над всей отраслью уменьшение платежеспособного спроса на элитную недвижимость, может быть преобразована в возможность для компании. Если до кризиса, цену почти полностью определяло месторасположение, то сейчас потенциальный покупатель становится все более разборчивым в вопросе качества объекта. А в этой сфере Mirax Group имеет значительное превосходство перед другими девелоперами. При правильной рекламной политике, этот факт способен ускорить выход компании из кризиса.

Стоит отметить, что все вышеперечисленные  предложения, уже на практике применяются в компании. Это говорит, о высоком уровне профессионализма менеджмента в компании.

            Матрица McKinsey

В дополнение к SWOT анализу, построим матрицу McKinsey, это позволит нам проверить предыдущие результаты, и возможно дополнить их.

Для начала определим список внешних и внутренних параметров и выберем по 5 наиболее важных для Mirax Group из каждой группы.

Внешние Параметры:

1.      темп роста отраслевого рынка за последние 10 лет (важно проследить динамику развития одной из важнейших отраслей за 10 лет, т.е. после окончания кризиса 1998-ого года)

2.      динамика цен и чувствительность рынка к ценам (цены на недвижимость являются одним из важнейших показателей)

3.      динамика продаж (сами по себе цены не всегда в точности характеризуют рынок, например сейчас количество сделок сильно упало, все выжидают, формируется, как отложенный спрос, так и предложение)

4.      тенденция изменения числа конкурентов (актуально в связи с усилением барьеров — введение СРО, высокие ставки кредитования, и т.д.)

5.      структура отраслевых затрат (неопределенность и высокая волатильность цен на стройматериалы и другие издержки)

Внутренние параметры:

1.      конкурентоспособность СЕБ (связано с использованием конкурентного преимущества, такого, например, как высокое качество, по сравнению с другими застройщиками элитного жилья)

2.      темп роста (показатель, влияющий на все процессы в компании)

3.      уровень использования производственных мощностей (дилемма между падающими темпами строительства и высокими издержками увольнения сотрудников)

4.      уровень рентабельности (положительный денежный поток)

5.      имидж компании (особенно важен в условиях высоких рисков для покупателей, инвесторов, подрядчиков и отсутствием надежной информации о рынке и компании)

На основе выбранных параметров произведём расчёты для определения координат и соответственно для определения положения компании в матрице McKinsey.

Таким образом компания Mirax Group попадает в первый квадрант матрицы  McKinsey, характеризующий неоспоримое лидерство, требующее инвестиций. Это согласуется с нашими предыдущими выводами, что ключевой задачей в средне-срочной перспективе является привлечение финансирования, и что при благоприятном решении данного вопроса компания усилит свое лидерство, даже по сравнению с докризисным этапом развития компании.

            Заключение

Целью данной работы является, определение перспектив развития строительной корпорации Mirax Group, а также выработка решений, направленных на усиление конкурентной позиции компании.

С этой целью был реализован целый ряд задач. Прежде всего, выявлены специфические черты отечественного рынка жилой недвижимости, с такими характеристиками, как то,что на одного россиянина приходится только 20 м2, лишь 20% семей могут позволить себе ипотеку, неадекватным соотношением цена/качество и высокой зависимости всего рынка от сырьевых цен. Дополнительно даны прогнозы о состоянии отрасли в будущем.

Подробно рассмотрена конкурентная ситуация московского рынка первичного жилья — основного для Mirax. Выявлены высокая конкуренция со стороны крупных застройщиков, и их высокая долговая нагрузка, вынуждающая искать новые источники финансирования.

В основной части работы представлен SWOT анализ компании,  в проведении которого помогло рассмотрение истории компании. Так были выявлены и подробно рассмотрены сильные и слабые стороны компании, а также представлены возможности и угрозы внешней среды, влияющие на всех игроков рынка. На основании данных о слабых сторонах, были разработаны стратегические рекомендации для компании, направленные на усиление конкурентной позиции и увеличения доли рынка компании в отрасли. Кроме того, была определенна угроза, способная стать возможностью именно для Mirax Group, в виду ее специфической конкурентной стратегии.

Также было проведено построение матрицы McKinsey, позволившее проверить предыдущие результаты и более точно определить текущее положение компании.

Реализация приведенных выше задач позволили определить перспективы развития Mirax Group, которые можно охарактеризовать, как неоспоримое лидерство, при условии привлечения дополнительного финансирования.

            Список литературы

1.      Wikipedia

2.      Информация корпоративных сайтов , рассматриваемых компаний, включая годовые консолидированные отчеты.

3.      Google News

4.      Аналитические отчеты инвесткомпаний на портале quotes.ru

5.      Портал rusbonds.ru

6.      Портал vedomosti.ru

Много других аналитических отчетов и новостей из разрозненных источников в сети Интернет