Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости

БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА - РЕФЕРАТЫ - Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости

Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости

Диплом

Содержание

Введение 3

Глава    1.    Состояние    и    перспективы    развития    строительного комплекса в России  5

1.1 Нормативно-правовая  база инвестиционно -строительной деятельности в российской федерации. 5

1.2 Развитие земельного рынка 14

1.3 Тенденции развития инвестиционных комплексов и масштабы их деятельности в Российской Федерации. 16

Глава       2.  Особенности формирования строительно -инвестиционного  комплекса в Санкт - Петербурге 19

2.1       Нормативно – правовая база и Генеральный план города 19

2.2 Рынок земельных участков в СПб и Ленинградской области – состояние и перспективы  24

2.3       Организационно-финансовый  механизм строительно–инвестиционного  комплекса в Санкт - Петербурге 25

Глава  3   Разработка инвестиционного проекта ЗАО «Петро-Инвест». 33

3.1 Анализ хозяйственной деятельности ЗАО «Петро –Инвест». 33

3.2  Анализ финансовыхз показателей деятельности ЗАО«Петро-Инвест» и комплекс мероприятий по совершенствованию организационно-хозяйственного механизма ЗАО«Петро-Инвест». 37

3.3 Инвестиционный проект ЗАО «ПЕТРО-Инвест». 50

Заключение 56

Список литературы. 57

Введение

В результате всех трансформаций, происходивших в городском строительстве за последнее десятилетие, Санкт-Петербург получил вполне сформировавшуюся рыночную структуру строительного комплекса. Несколько крупнейших игроков выполняют функции заказчика для всех остальных строительных фирм города и, скорее всего, именно они во многом будут определять дальнейшее развитие городского рынка недвижимости.

Инвестиционно-строительные компании Петербурга можно условно разделить на три типа. Классическому определению девелопмента соответствуют единицы петербургских строителей. Они, как и их западные коллеги, занимаются исключительно привлечением инвестиций для строительства объекта, управлением процессом строительства и реализацией объекта. Их противоположность - предприятия в большей или меньшей степени полного цикла, которых большинство среди инвестиционно-строительных компаний. Наиболее последовательные из них не только сами возводят свои объекты, но даже выпускают строительные материалы для собственных нужд. Наконец еще один тип - девелоперские компании, входящие в крупные, горизонтально интегрированные структуры, для которых строительство является лишь одним из равнозначных направлений бизнеса наряду, скажем, с производством стройматериалов. Естественно, границы между тремя группами весьма условны.

Нынешнее состояние рынка позволяет им существовать параллельно, показывая неплохие результаты, - среди пятнадцати лидеров, контролирующих около 80% первичного рынка недвижимости, представлены компании всех типов. Однако с повышением конкуренции на рынке больше шансов будут иметь компании, избравшие оптимальный формат организации своего бизнеса, одной из таких компаний является ОО «Петро-Инвест», что и определило актуальность темы дипломной работы.

Цель дипломной работы является обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости.

Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:

- анализ нормативно-правовой  базы инвестиционно -строительной деятельности в Российской Федерации

- выявление тенденции развития инвестиционных комплексов и масштабы их деятельности в Российской Федерации

- рассмотрение особенностей формирования строительное- инвестиционного  комплекса в Санкт – Петербурге

- разработка мероприятий по улучшению организационно- хозяйственного механизма  строительной компании   ЗАО «Петро-Инвест».

- анализ финансово-хозяйственной деятельности  ЗАО «Петро-Инвест»

- обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости на примере ЗАО«Петро-Инвест»

Глава    1.    Состояние    и    перспективы    развития    строительного комплекса в России

1.1 Нормативно-правовая  база инвестиционно -строительной деятельности в российской федерации

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности определены Федеральным законом от 25. 02. 99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями от 02.01.2000 г. № 22-ФЗ, далее – Закон № 39-ФЗ).

Законом № 39-ФЗ определены следующие понятия, используемые в инвестиционной деятельности:

Инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения – инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Объектами капитальных вложений согласно ст. 3 Закона № 39-ФЗ являются различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, находящегося в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Законом № 39-ФЗ определены: понятие «субъекты инвестиционной деятельности»; права инвесторов; обязанности и ответственность субъектов этой деятельности; государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности; меры и условия по защите капитальных вложений; порядок государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений; формы и методы регулирования этой деятельностью со стороны государства, а также органов местного самоуправления.

Отдельные вопросы регулирования инвестиционной деятельностью отнесены к компетенции Правительства РФ. К ним, в частности, в случаях реализации инвестором приоритетных инвестиционных проектов в сфере производства или создания транспортной либо иной инфраструктуры, относятся:

установление критериев оценки изменения в неблагоприятном для инвестора отношении условий взимания ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и взносов в государственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничений относительно осуществления капитальных вложений на территории Российской Федерации;

утверждение порядка, определяющего день начала финансирования инвестиционного проекта, в том числе с участием иностранных инвесторов;

утверждение порядка регистрации приоритетных инвестиционных проектов;

осуществление контроля за исполнением инвестором взятых им обязательств по реализации приоритетного инвестиционного проекта в установленные сроки.

Порядок инвестиционной деятельности с использованием иностранных инвестиций установлен Федеральным законом от 09.07.99 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (с изменениями от 25.07.2002 г. № 117-ФЗ; далее – Закон № 160-ФЗ).

Субъекты инвестиционной деятельности

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Законом № 39-ФЗ (ст. 4) даны определения каждого из субъектов инвестиционной деятельности, установлены их права и обязанности.

Инвесторы – юридические или физические лица, осуществляющие капитальные вложения собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами также могут быть объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы).

Заказчики – физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов. При выполнении своих функций заказчики не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с Федеральным законом.

Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты.

При заключении договоров (контрактов) участники инвестиционно -строительной деятельности используют также другие термины и понятия, не содержащиеся в Законе № 39-ФЗ, а именно:

Государственные заказчики – государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация независимо от форм собственности (служба заказчика), наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться бюджетными инвестиционными ресурсами для реализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционного проекта.

Застройщики – юридические лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о реализации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющие методы финансового обеспечения строительства и осуществляющие координацию работ.

Согласно п. 6 ст. 4 Закона № 39-ФЗ субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.

Права, обязанности и ответственность субъектов инвестиционной деятельности

Права, обязанности и ответственность субъектов инвестиционной деятельности установлены соответствующими статьями Закона № 39-ФЗ.

Так, согласно ст. 6 Закона инвесторы имеют равные права на:

осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом РФ;

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществления капитальных вложений;

передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;

осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности определены ст. 15 Закона № 39-ФЗ.

Государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности:

обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности;

гласность в обсуждении инвестиционных проектов;

право обжалования в суде решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц;

защиту капитальных вложений.

Для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, государством гарантируется стабильность условий и режима в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта. Дифференциация сроков окупаемости инвестиционных проектов в зависимости от их видов определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Для иностранных инвесторов гарантии установлены Законом № 160-ФЗ. Согласно п. 1 ст. 9 данного Закона в случае вступления в силу новых законов или иных нормативных актов, тем или иным образом ухудшающих положение иностранных инвесторов и коммерческих организаций с иностранными инвестициями, на последних эти нормативные акты распространяться не будут.

К таким изменениям в законодательстве относятся изменения размеров ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов (за исключением акцизов и НДС на товары, производимые на территории России) и взносов в государственные внебюджетные фонды (за исключением взносов в ПФР), а также любые изменения, приводящие к увеличению налоговой нагрузки иностранного инвестора и организации с иностранными инвестициями или к установлению в отношении иностранных инвестиций запретов или ограничений.

В Законе № 160-ФЗ также указано, что нормативные акты, ухудшающие положение иностранных инвесторов и организаций с их участием, не применяются к ним только в течение срока окупаемости инвестиционного проекта и не более семи лет.

Ужесточение налогового режима не распространяется только на тех инвесторов и организации с иностранными инвестициями, которые реализуют так называемые приоритетные инвестиционные проекты. В соответствии со ст. 2 Закона № 160-ФЗ к таким проектам относятся проекты с суммарным объемом инвестиций не менее 1 млрд. рублей и проекты, в которых минимальная доля иностранных инвесторов в уставном капитале коммерческой организации с иностранными инвестициями составляет не менее 100 млн. рублей. Данные проекты должны быть включены в утверждаемый Правительством РФ перечень.

Кроме того, Законом № 160-ФЗ установлено, что товары, ввозимые на территорию Российской Федерации иностранным инвестором и организацией с иностранными инвестициями, должны использоваться на реализацию этих проектов.

Однако вышеуказанные изменения законодательства полностью распространяются на иностранных инвесторов, если государством принимаются новые нормативные акты в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При осуществлении инвестиционной деятельности субъекты этой деятельности согласно ст. 7 Закона № 39-ФЗ обязаны:

осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также в соответствии с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации;

использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.

В случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 17 Закона № 39-ФЗ).

Споры, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, разрешаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации.

Права и обязанности заказчиков и подрядчиков при исполнении договоров строительного подряда регулируются главой 37 «Подряд» ГК РФ.

Способы организации инвестиционного процесса

В зависимости от организационных и финансовых условий, наличия участников инвестиционной деятельности и взаимоотношений между ними, а также в соответствии с действующим законодательством могут быть использованы следующие способы организации инвестиционного процесса.

Инвестор инвестирует строительство объекта. Для организации строительства привлекается специализированная организация – заказчик-застройщик.

Обеспечение строительства объекта оборудованием возложено на него. Строительство осуществляется генподрядной строительно-монтажной организацией, привлекающей для выполнения отдельных специальных работ субподрядные организации.

Данный способ может быть представлен в виде следующей схемы.

Инвестор совмещает функции заказчика-застройщика. Такое право совмещения функций предоставлено Законом № 39-ФЗ (п. 3 ст. 4). Специализированная организация (заказчик) для строительства объекта в этом случае не привлекается. Обеспечивает строительство оборудованием инвестор (он же заказчик-застройщик). Строительство осуществляется генподрядной строительно-монтажной организацией, которая привлекает для выполнения отдельных работ субподрядные организации.

В условиях развития рыночных отношений получили распространение другие варианты совмещения функций субъектами инвестиционной деятельности. Такое право совмещения функций двух и более субъектов инвестиционной деятельности предоставлено Законом № 39-ФЗ. В частности, генподрядчик может совмещать функции как инвестора по инвестированию строительства (п. 6 ст. 4 Закона № 39-ФЗ), так и заказчика-застройщика. Инвесторы могут быть пользователями объектов капитальных вложений (п. 5 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).

Способы капитального строительства

Капитальное строительство как отрасль сферы материального производства включает в себя:

проектно-изыскательские и научно-исследовательские организации;

подрядные строительные и монтажные организации и обслуживающие их транспортные подразделения;

предприятия стройиндустрии и производства строительных материалов;

организации, осуществляющие снабжение и производственно-технологическую комплектацию строительства строительными материалами, конструкциями и деталями;

организации, осуществляющие эксплуатацию и ремонт строительной техники.

Кроме того, в сфере капитального строительства участвуют организации других отраслей экономики, которые обеспечивают строительство металлом и металлоконструкциями, цементом, лесоматериалами, строительными машинами и механизмами, средствами транспорта, инженерным и технологическим оборудованием, топливом и энергетическими ресурсами.

Капитальное строительство как составная часть инвестиционно -строительной деятельности осуществляется: хозяйственным способом; подрядным способом.

При хозяйственном способе (хозспособе) новое строительство или реконструкция действующих предприятий осуществляются собственными силами застройщика или инвестора без привлечения подрядных строительно-монтажных организаций.

В соответствии с Инструкциями Госкомстата России от 03.10.96 г. № 123 (с изменениями и дополнениями) (п. 11.14) и от 30.11.2001 г. № 89 (с изменениями от 25.11.2002 г. № 215) (п. 2.23) к строительно-монтажным работам, выполняемым хозспособом, относятся работы, осуществляемые нестроительными организациями собственными силами и для своих нужд.

К работам, выполненным хозспособом, не относятся:

работы, выполненные цехами основной деятельности по договорам и соглашениям с отделом капитального строительства (ОКСом) этой же организации, когда расчеты за сделанные работы производятся в порядке, установленном для подрядных организаций;

работы, выполненные подрядными строительно-монтажными организациями по собственному строительству. Они включаются в объем работ и выручку от реализации как работы, выполненные подрядным способом.

Для строительства хозспособом в организационной структуре застройщика – действующего предприятия создается строительно-монтажное подразделение, которое и осуществляет конкретное строительство. При этом не возникает договорных отношений между строительным подразделением и исполнительным органом организации.

Данный способ применяется чаще всего при реконструкции или расширении действующих предприятий, а также при строительстве небольших объектов вспомогательного назначения на территории существующего предприятия. При хозспособе строительные подразделения организации слабо оснащены высокопроизводительной строительной техникой, уровень квалификации строительных рабочих, как и уровень производительности труда, недостаточно высоки. Все это не способствует индустриализации строительства, созданию высокопрофессиональных строительных коллективов.

Однако этот способ имеет такие преимущества перед подрядным способом, как:

сокращение времени на различные согласования, связанные с выбором и использованием подрядчиков;

общая заинтересованность аппарата действующей организации-застройщика в быстром и качественном осуществлении проводимых работ по реконструкции, расширению или техническому перевооружению;

единство руководства эксплуатации и строительства объекта.

При подрядном способе строительство осуществляется подрядными строительными и монтажными организациями по договорам строительного подряда, заключаемым между подрядчиками и заказчиками.

При подрядном способе инвестор (застройщик) привлекает для организации и управления строительством специализированную организацию – заказчика. Между инвестором и заказчиком-застройщиком заключается договор на реализацию инвестиционного проекта (договор на выполнение функций заказчика), в соответствии с которым заказчик-застройщик распоряжается денежными средствами инвестора для финансирования строящегося объекта.

Взаимоотношения сторон при подрядном способе строительства регулируются действующим гражданским законодательством (глава 37 «Подряд» ГК РФ), а также другими законодательными и иными нормативными документами по данному вопросу.

Метод строительства «под ключ» предусматривает обеспечение сооружения объектов, подготовленных к эксплуатации, на основе сосредоточения функций управления на всех стадиях инвестиционного цикла в одной организационной структуре – у подрядчика. Строительство осуществляется как единый непрерывный комплексный процесс создания готовой строительной продукции по его стадиям:

проектирование;

выполнение строительно-монтажных работ;

комплектация объектов инженерным и технологическим оборудованием;

ввод объекта в эксплуатацию.

При строительстве «под ключ» функции заказчика передаются генеральному подрядчику (генподрядчику), который принимает на себя обязанности по обеспечению объекта проектно-сметной документацией и оборудованием. Он несет полную ответственность за строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, в установленные сроки и в пределах сметной (договорной) его стоимости, а также сдачу объекта «под ключ».

Взаимоотношения сторон при строительстве объектов «под ключ» регулируются действующим гражданским законодательством (глава 37 «Подряд» ГК РФ), Положением об организации строительства объектов «под ключ», утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 10.11.89 г. № 147 (которое применется в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации), а также другими законодательными и нормативными документами по данному вопросу.

Лицензирование

Лицензирование в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изменениями от 13.03.2002 г. № 28-ФЗ, от 09.12.2002 г. № 164-ФЗ) (далее – Закон № 128-ФЗ).

Лицензия – специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Лицензируемый вид деятельности – это вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с действующим Федеральным законом.

Согласно ст. 17 Закона к лицензируемым видам строительной деятельности относятся:

проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

Перечень федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих лицензирование, утвержден Постановлением Правительства РФ от 11.02.2002 г. № 135 «О лицензировании отдельных видов деятельности». Для строительной деятельности лицензирующим органом является Госстрой России.

1.2 Развитие земельного рынка

Процесс разграничения земельных ресурсов, при условии не найденного компромисса между властными структурами, является крайне трудной задачей.

Для подавляющего большинства участников земельного рынка наиболее важными критериями развития рынка являются:

• информационная «прозрачность»,

• понятные и безопасные юридические схемы заключения сделок,
• стабильность «правил игры».

Современное состояние земельного рынка не отвечает ни одному из этих критериев. То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которые  относят к сильным игрокам рынка.

Поскольку только представители власти могут изменять «правила игры» на рынке, простые призывы о необходимости построения цивилизованного рынка в нашей стране ничего не могут изменить.

Универсальным требованием к предложениям по каким-либо новациям в «правилах игры» на рынке является следующее: все предложения должны быть выгодны властным структурам, а также коммерческим структурам, имеющим с ними «эксклюзивные» отношения (прежде всего – экономические и социальные).

В настоящее время есть определенные перспективные направления развития экономики нашей страны, в частности – рынка недвижимости, которые могут быть приемлемы для различных команд сильных игроков российского рынка. По мнению большинства экспертов рынка, таким направлением является ипотека в широком смысле этого понятия.
Достаточно очевидно, что в соответствии с базовыми принципами рыночной экономики земельные участки не должны раздаваться бесплатно. Сделки должны совершаться по рыночным ценам, но совсем не обязательно за «живые» деньги. В мире используются и другие формы совершения сделок с помощью различных финансовых «инструментов», в частности, ценных бумаг.

Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (от 29.07.98г. №135-ФЗ) определен перечень сделок с государственным имуществом, для которых требуется независимая рыночная оценка. Все необходимые методики, стандарты и опыт для выполнения данной работы у независимых оценщиков России имеются.
Даже тот факт, что при выкупе земельного участка под приватизированным предприятием будет только один покупатель, не является какой-то неразрешимой проблемой. В обязательных к применению Стандартах оценки (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01г. №519) имеется соответствующая к этой ситуации база оценки - стоимость с ограниченным рынком. Достаточно понятен и алгоритм определения этой величины – после определения рыночной стоимости земельного участка и из нее вычитается определенная экспертно скидка на ограниченность рынка.
Далее необходимо признать правоту экспертов РСПП, которые указывают на невозможность для участников рынка одновременно заплатить порядка $100 млрд. Но федеральной властью может быть введена длительная рассрочка платежей для участников рынка, например, на 10-20 лет с возможностью досрочного погашения.

Оформить подобные сделки можно с помощью ценных бумаг, например, закладных. Тогда в российской экономике могут появиться так называемые «длинные» деньги, причем в большом объеме. Подобные деньги были в нашей стране до 1917 года и в советский период (система Стройбанка), но в настоящее время отсутствуют. Обслуживать эти денежные средства, которые не должны смешиваться с «короткими» деньгами, должны будут небанковские кредитные организации, которые будут выполнять функции ипотечных агентств.

       1.3 Тенденции развития инвестиционных комплексов и масштабы
их деятельности в Российской Федерации

Объем инвестиций в основной капитал в России в январе 2005 года увеличился на 7% по сравнению с соответствующим периодом 2004 года, составив 143,3 млрд. рублей, сообщила Федеральная служба государственной статистики.

В 2004 году инвестиции в основной капитал в России выросли на 10,9% по сравнению с 2003 годом. В декабре 2004 года инвестиции в основной капитал выросли на 10,0% по сравнению с декабрем 2003 года и составили 442,9 млрд. рублей.

Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития экономики России.

Задача, поставленная президентом Российской Федерации в Послании Федеральному собранию Российской Федерации об увеличении валового внутреннего продукта к 2010 году в 2 раза, не может быть эффективно реализована без роста инвестиций в основной капитал, а также без увеличения темпов строительства.

Строительный комплекс Российской Федерации объединяет более 130 тыс. организаций и предприятий, в том числе 112,9 тыс. строительных организаций, около 9,3 тыс. организаций промышленности строительных материалов, более 10 тысяч проектно-изыскательских организаций различных форм собственности.

В 2004 году (по предварительной оценке) удельный вес строительства составил: в ВВП — 7,3%, в инвестициях в основной капитал — 3,1%, в численности занятых — 4,9%, в основных фондах — 2,0%.

В 2004 году получили продолжение позитивные тенденции развития инвестиционно-строительной деятельности. Так, по данным Госкомстата России, в 2004 году объем инвестиций в развитие экономики и социальной сферы составил 2183,3 млрд рублей, что на 12,5%больше, чем в 2003 гoду.

Выполненный объем работ по договорам строительного подряда в 2004 году составил 1164,8 млрд рублей, или 114,4% к уровню 2003 года. В 2004 году наибольший прирост объемов работ, выполняемых по договорам строительного подряда, был в Дальневосточном федеральном округе (133,9%), Сибирском федеральном округе (118,4%), Уральском федеральном округе (115,5%). Снижение объемов работ в этот период наблюдалось в Северо-Западном федеральном округе (99%).

В 2004 г. было введено около 125 тыс. зданий. Из числа введенных в эксплуатацию зданий 95,2% — здания жилого назначения, общий строительный объем которых составляет 83 % объема всех введенных зданий, или 87,2% общей площади всех введенных зданий.

В 2004 году сохранилась тенденция к росту объемов жилищного строительства. Организациями всех форм собственности введено в действие 363 млн кв. метров общей площади жилых домов, или 107,2 % к уровню 2003 года. По данным Госкомстата России, населением за свой счет и с помощью кредитов построено 15,2 млн кв. метров жилья, что составило 41,8 % общего объема введенного жилья в 2004 году.

В 55 субъектах Российской Федерации объемы жилищного строительства превысили уровень 2003 года. Среди них наиболее высокие темпы жилищного строительства достигнуты в Мурманской, Магаданской, Омской, Курской, Смоленской, Ярославской, Пермской, Астраханской, Свердловской областях, Приморском крае, Республике Ингушетия, Эвенкийском, Ненецком, Агинском Бурятском автономных округах.

В ряде регионов было допущено снижение объемов жилищного строительства к уровню 2003 года: в Уральском федеральном округе — 94,3%, Южном федеральном округе — 95,6%. В Архангельской области данный показатель составил 79,5%, Республике Калмыкия — 75,9%, Кировской области — 77,4%, Республике Алтай — 76,2%, , Иркутской области — 79,9%, Еврейской автономной области — 62,5%, Республике Адыгея — 45,8%, Республике Тыва — 43,9%.

В 2004 году организациями, осуществляющими проектирование и инженерные изыскания для строительства, выполнено работ и услуг на 45,5 млрд рублей, из них проектно-изыскательских работ — на 41,6 млрд рублей.

В Российской Федерации сохраняется устойчивая тенденция роста числа подрядных конкурсов и обеспечения эффективности их проведения. Однако на сегодня на условиях подрядных конкурсов размещается не более 40% общего числа заказов на выполнение работ для государственных и муниципальных нужд.

Госстрой России в 2004 году выполнял функции государственного заказчика по 437 стройкам и объектам в рамках 7 федеральных целевых программ и 9 подпрограмм и федеральной адресной инвестиционной программы. Общий объем государственных капитальных вложений по Госстрою России составил 5,8 млрд рублей.

За счет указанных средств в 2004 году полностью профинансированы важнейшие стройки и объекты 2004 года: исторический центр Санкт-Петербурга — 576,3 млн рублей; защитные сооружения от наводнений Санкт-Петербурга — 250 млн рублей; введено в эксплуатацию 15 объектов зоны затопления Бурейской и Богучанской ГЭС; объекты в рамках федеральной целевой программы “Восстановление экономики и социальной сферы Чеченской Республики (2003 и последующие годы)” — 1,8 млрд рублей, а также по подпрограмме «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» — 1,348 млрд рублей; по подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» — 557,9 млн рублей; на мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан — 203,7 млн рублей.

В настоящее время государственные капитальные вложения полностью распределены по стройкам и объектам федеральной адресной инвестиционной программы на 2005 год.

Госстрой России осуществлял свою деятельность совместно с субъектами Российской Федерации в соответствии с принятой Программой действий Госстроя России на 2004 год, в которой определены основные приоритетные направления в области строительства, архитектуры, градостроительства.

Решающее значение для устойчивого развития как строительного сектора, так и промышленности строительных материалов, а также привлечения заинтересованных инвесторов имеет наличие в субъектах Российской Федерации перспективных долгосрочных научно обоснованных планов развития городов и населенных пунктов, застройки жилых районов и территорий, а также прогнозные расчеты по объемам и структуре жилищного строительства для разработки региональных балансов спроса и предложения по строительным материалам, изделиям и конструкциям.

Наличие таких региональных прогнозов, а также градостроительной стратегии развития в целом по России и по субъектам Российской Федерации придаст уверенности предприятиям и инвесторам в планировании развития и организации производства конкретных материалов, конструкций и деталей.

Глава       2.  Особенности формирования строительно -инвестиционного  комплекса в Санкт - Петербурге

2.1       Нормативно – правовая база и Генеральный план города

    Реконструкция существующих и строительство новых объектов недвижимости являются целью и результатом деятельности инвесторов и застройщиков. Она затрагивает имущественные, земельные, градостроительные, историко-культурные, экологические и иные отношения, в которых участвуют органы государственной власти, органы местного самоуправления, граждане и юридические лица.

Эти отношения регулируются на федеральном уровне законами Российской Федерации, Указами Президента РФ, нормативными правовыми актами Правительства, министерств и ведомств России. Нормативную правовую базу дополняет развитая система нормативно-технических документов – государственных стандартов, норм и правил, обязательных для соблюдения всеми субъектами инвестиционно-строительной деятельности.

В Санкт-Петербурге как субъекте Российской Федерации, помимо федерального законодательства, инвестиционно-строительная деятельность регулируется также законодательством Санкт-Петербурга, которое составляют законы Санкт-Петербурга и нормативные правовые акты администрации Санкт-Петербурга. Согласно Конституции Российской Федерации, Санкт-Петербург вправе издавать собственные нормативные правовые акты только по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы и правила.
    Гражданским законодательством Российской Федерации регулируются имущественные отношения, связанные с созданием и перемещением материальных благ, которые основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Согласно Конституции Российской Федерации, гражданское законодательство относится к исключительным предметам ведения Российской Федерации. Это означает, что нормы гражданского права, устанавливают только федеральные органы власти.
    Наиболее высокой юридической силой среди актов гражданского законодательства обладает Гражданский кодекс РФ,. иные законы и правовые акты РФ, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ.
    Существенным положением Гражданского кодекса РФ является то, что гражданский оборот земли осуществляется в соответствии с нормами не только гражданского, но и земельного законодательства. Это означает, что земельное законодательство может содержать нормы, ограничивающие права владения и пользования земельными участками по сравнению с тем, как общие нормы гражданского оборота определены в Гражданском кодексе.
    Также существенное значение для инвестиционно-строительной деятельности имеют: Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости»)».

    Недвижимое имущество может находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Поскольку Российская Федерация и Санкт-Петербург продолжают оставаться крупнейшими собственниками недвижимости, и прежде всего незастроенных земельных участков, они являются важнейшими субъектами инвестиционного процесса. На территории Санкт-Петербурга подавляющее большинство сделок, связанных с инвестициями в новое строительство и реконструкцию, совершается в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и одной из сторон по таким сделкам выступает уполномоченный орган государственной власти Санкт-Петербурга. В Санкт-Петербурге таким уполномоченным органом является КУГИ.

    Однако совершение юридических действий по распоряжению государственным имуществом Санкт-Петербурга может осуществляться только в порядке и на основаниях, установленных законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Это означает, что для совершения гражданско-правовой сделки в отношении государственного имущества необходимо принятие в установленном порядке соответствующего административного акта, содержащего решение о заключении такой сделки. Без этого решения у уполномоченного органа не будет оснований для ее заключения. Порядок издания соответствующих административных актов, государственные органы, уполномоченные их принимать, обязательные требования к инвесторам, в том числе относительно условий заключаемых сделок, регулируются уже не гражданским, а административным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

    В Санкт-Петербурге основным законодательным актом, определяющим условия, порядок предоставления недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, является Закон Санкт-Петербурга “Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга”. Порядок предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях, порядок разработки и согласования ивестиционно-тендерной документации, порядок проведения торгов, компетенция отдельных органов Администрации Санкт-Петербурга в вопросах инвестиционной деятельности регламентируются распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 №585-р “О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, распоряжениями губернатора Санкт-Петербурга от 04.04.97 №283-р “Об упорядочивании предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 08.09.97 №678-р “Об утверждении Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 24.07.98 №726-р “О подготовке инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”,. Распоряжением КУГИ от 30.05.96 № 292-р утверждена форма типового договора об инвестиционной деятельности и от 12 марта 2002 г. N 442-р "Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях". Также установлены иные примерные формы договоров.

  В отношении земли российское законодательство следует мировой традиции, согласно которой ограничения гражданского оборота земли устанавливаются специальным законодательством в зависимости от категории земель. Основным законодательным актом в сфере регулирования земельных отношений является Земельный кодекс РФ, устанавливающий принципы государственного управления в области использования и охраны земель, разграничить в этой области полномочия органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации

 Земельного кодекса играет главенствующую роль в установлении правового режима земель, основ ведения государственного земельного кадастра, землеустройства, контроля в области использования и охраны земель, мониторинга земель, регулирует вопросы порядка предоставления и изъятия земельных участков для хозяйственной деятельности. Земельный кодекс РФ вводит новое понятие "формирование земельного участка" и закрепляет 2-х ступенчатое предоставление земельного участка. В РФ действует принцип платного землепользования.. Земельные платежи регулируются Федеральным законом “О плате за землю” и принимаемыми в соответствии с ним законами и иными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

В Санкт-Петербурге существующее деление территории на зоны градостроительной ценности и дифференциация средних ставок земельного налога устанавливаются Законом Санкт-Петербурга “О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге”. Расчет арендной платы в Санкт-Петербурге осуществляется в соответствии с методикой, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 №450-р “О методике определения арендной платы за земельные участки”.

Ведение государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», федеральная целевой программой "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2007 годы)", утв. постановлением Правительства РФ от 25 октября 2001 г. N 745. В Санкт-Петербурге кадастровый учет и оформление границ землепользования осуществляется в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга “ "О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга"”, Инструкцией по утверждению границ земельных участков, ограничений и сервитутов, устанавливаемых в отношении земельных участков, фактически используемых юридическими лицами в Санкт-Петербурге, утвержденной распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 18.09.95 №1010-р “Об оформлении правоустанавливающих документов на землю юридическим лицам, фактически использующим земельные участки, находящиеся в государственной собственности в Санкт-Петербурге и на подчиненных территориях” и приказами КЗРиЗ.

    Законодательство о градостроительстве, архитектуре и капитальном строительстве регулирует общественные отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, с одной стороны, и гражданами, юридическими лицами, с другой стороны, в процессе строительства (реконструкции) и иных преобразований объектов недвижимости. В нем содержатся обязательные для исполнения требования со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления к инвесторам, застройщикам, а также порядок осуществления ими действий при реализации намерений в отношении объектов недвижимости. При этом обязательные требования в части охраны земель, санитарно-эпидемиологического благополучия, охраны окружающей и природной среды, охраны памятников истории и культуры, пожарной безопасности содержатся в иных отраслях законодательства.

  Основными законодательными актами Российской Федерации в сфере градостроительства и архитектуры являются Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», КоАП.

   На федеральном уровне утверждены также обязательные нормативно-технические документы – градостроительные и строительные нормы и правила:
    по организации, управлению и экономике, производству и приемке работ в строительстве, нормы проектирования (СНиП, СН, ВСН);

государственные стандарты РФ в области строительства – ГОСТ Р;

своды правил по инженерным изысканиям, технической эксплуатации зданий и сооружений (СП);

Основными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга в области градостроительства являются: «Правила застройки Ленинграда», градостроительные регламенты отдельных территориальных зон, иные нормативные правовые акты, утвержденные распоряжениями главы исполнительной власти Санкт-Петербурга.

 В Санкт-Петербурге действуют также территориальные строительные нормы и правила: «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга » и «Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга».

    Вышеуказанные нормативно-правовые акты и нормативно-техническая база, наряду с гражданским законодательством (Гражданский кодекс РФ, часть 2, §3. «Строительный подряд», §4. «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ»), во многом определяют функции и обязанности заказчика-застройщика. В частности, это касается предоставления исходных данных для проектирования и строительства объектов, согласования и утверждения проектной документации, ведения технического надзора за строительством, сдачи объекта в эксплуатацию.

Генеральный план Санкт-Петербурга на период действия до 2015г. с учетом перспектив развития до 2025г. - основа для разработки градостроительной и градорегулирующей документации. Это документ общественного согласия, так как он прошел все стадии обсуждения, в том числе в общественном совете Санкт-Петербурга. В частности, план предусматривает увеличение площадей под новое жилищное строительство. К другим особенностям нового генерального плана относятся такие, как вывод промышленных предприятий из центра города, резервирование на окраинах новых территорий под промышленное строительство, развитие общественно-деловых функций города. По данным КГА, до 2015г. в Петербурге появится 42 км новых подземных путей - со строительством Фрунзенского, Красносельского, Приморского радиуса метро, вводом в строй станции "Адмиралтейская". Наряду с реконструкцией и прокладыванием новых трамвайных путей появится новый вид пассажирского транспорта - надземный экспресс. Планируется создание скоростных магистралей непрерывного движения, а также строительство новых мостов через Неву - в створе 22 и 23 линий Васильевского острова, улицы Коллонтай и Большого Смоленского проспекта. Согласно концепции социально-экономического развития, численность постоянного населения Санкт-Петербурга возрастет к 2025г. до 4,7 млн человек, а продолжительность жизни - до 73 лет, что приблизит наш город к стандартам качества жизни в европейских странах. Губернатор Валентина Матвиенко поручила комитету по градостроительству и архитектуре подготовить проект закона о генеральном плане Санкт-Петербурга до 1 июля и внести его в Законодательное собрание не позднее 1 сентября этого года. Комитету экономического развития, промышленной политики и торговли до 1 апреля также поручено подготовить программу социально-экономического развития Санкт-Петербурга на период до 2025г.

2.2 Рынок земельных участков в СПб и Ленинградской области – состояние и перспективы

В 2004 году в Ленинградской области число регистрируемых сделок с объектами недвижимости увеличилось на 4-6%.

Наибольшее число операций с нежилыми зданиями и сооружениями зарегистрировано во всех районах ленинградской области.

В 2004 году по всем направлениям Ленинградской области наблюдалось увеличение стоимости земельных участков. Средняя стоимость на земельные участки за 1 сотку в Ленинградской области увеличилась до отметки в $703,33, что на 93,18 пунктов выше, чем в 2003 году. Наибольший рост стоимости в Петродворцовом, Курортном, Приозерском и Выборском районах Ленинградской области.

В Курортном районе средняя стоимость земельных участков составила $1781,34, цена предложения варьировалась от $900 до $8000 за сотку. В Пушкине и Павловске, где участков под ИЖС изначально немного, сотка стоит от $1000 до $7000 (цена зависит от многих факторов). Некоторое небольшое увеличение активности в апреле обычно для этого времени года и составляет не более 10%.

В Приозерском районе предпочтение в покупке земельных участков отдается таким районам как Токсово, Сосново и Лосево. Стоимость в этих районах составляет от $300 до $800 за сотку. В Пушкинском районе наибольшим спросом у покупателей пользуется район п. Александровская, а в Гатчинском районе Сиверская и Карташевская.

Элитные участки практически не дорожают. Цены здесь и так поражают воображение. В Курортном районе покупатели готовы платить до $7 тыс. за сотку, если участок расположен близко к заливу и имеет полный набор городских коммуникаций. В Петергофе за землю с видом на залив предлагают от $1000 до $1500 за сотку.

В 2004 году количество проданных индивидуальных домов выросло на 5,5% по отношению к марту текущего года. Количество сделок с квартирами в Ленобласти увеличилось на 2% по сравнению с мартом.

Средняя стоимость дома в апреле составляла от $10 тыс. до $30 тыс. общей площадью 50-80 кв. м. Причем дом может быть как старый, так и построенный сравнительно недавно.

За последнее время увеличился спрос на элитные коттеджи. Архитектурно привлекательные особняки, стоимость которых достигает $100 тыс. и выше.

Наиболее популярным является средний сегмент: коттеджи площадью до 300 кв.м, с участком 15-25 соток по цене от 50- до 350 тыс.$ в пределах 30 км. от Санкт-Петербурга.

За последние два года рынок загородной недвижимости существенно вырос. При этом спрос стал более дифференцирован, требования покупателей растут настолько быстро, что иногда застройщики не успевают полностью реализовать проект, а он уже морально устаревает - по инженерии, доп. услугам, и т.п.

Если рассматривать стоимость коттеджей в зависимости от направления, то самым дорогим остается Курортный район, стоимость сотки (в зависимости от стоимости строения) доходит до $200 000. Вплотную к Курортному району приближается стоимость коттеджей по Петродворцового направления, более удобному по транспортному сообщению с Санкт-Петербургом. Также высокой популярностью пользуются коттеджи в некоторых районах Всеволожского района, таких как Юкки, Лемболово и Токсово.

2.3       Организационно-финансовый  механизм строительно–инвестиционного  комплекса в Санкт - Петербурге

Общий объем инвестиций  экономику Санкт-Петербурга за 2004 год составил 91,5 млрд. рублей (в том числе  84,1 млрд. рублей – крупные и средние предприятия)  или 111% от уровня предыдущего года (в 2004 году - рост на 5%).

Распределение капитальных вложений по секторам экономики показано в Приложением 1. Здесь следует отметить опережающие темпы развития промышленности (прирост инвестиций на 30%), строительства (прирост инвестиций на 43%) и связи (прирост инвестиций на 120%). Среди отраслей социальной инфраструктуры наиболее быстрыми темпами развивались коммунальное хозяйство (прирост инвестиций на 48%) и здравоохранение (прирост инвестиций на 45%).

Рисунок 2.1 Динамика изменения объема капитальных вложений в Санкт-Петербурге  за 1997-2004 годы, %

Из общего объема инвестиций в нежилую недвижимость вложено 51% (2003 год - 46%),  в жилую недвижимость – 7% (2003 год - 9%),  в машины, оборудование и транспортные средства – 41%.

Структура инвестиций по формам собственности представлена на рисунке 2.2. Здесь следует обратить внимание на устойчивый рост доли государственной собственности (с 42.6% в 2002 году до 49.0% в 2003 году). При этом данный рост обусловлен исключительно увеличением доли федеральной собственности (с 25.7% в 2002 году до 35.0% в 2003 году). Доля городской собственности, наоборот, понизилась с 16.9% в 2002 году до 14.0% в 2004 году. Следует отметить также  снижение доли смешанной собственности (с 11.3% до 7,5%) и частных (российских) предприятий (с 24.0% до 19.1%). Доля иностранных предприятий невысока, но достаточно стабильна (5 – 6 %). Доля совместных предприятий также достаточно стабильна (16 – 19 %), исключая «провал» в 2003 году.

Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования приведена в таблице 2.1. Здесь следует отметить существенное повышение доли собственных средств (с 39% в 2003 году до 48% в 2004 году). Соответственно снизилась доля привлеченных средств (с 61% в 2003 году до 52% в 2004 году). Во внутренней структуре привлеченных средств снижается доля банковских кредитов и повышается доля заемных средств других организаций.

Рисунок 2.2 Структура капитальных вложений в Санкт-Петербурге

по формам собственности (%)

Таблица 2.1 Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования, % (крупные и средние предприятия)