Основы земельных отношений

МЕНЮ

Основы земельных отношений

Содержание

Введение 2

1. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных отношений 3

2. Проблемные вопросы земельных отношений 10

2.1. Российский землеоборот 10
2.2. Кредитование агропромышленного комплекса 14

3. Эффективные формы хозяйствования 18

Заключение 22

Библиография 24

Введение

Земельные отношения - одна из форм производственных отношений, возникающих между различными социальными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении предпринимательской деятельности, а так же по поводу государственного управления земельными ресурсами. Поэтапное преобразование земельных отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и развитие предпринимательской деятельности граждан, предприятий и организаций, - это одна из важнейших задач государственной политики переходного периода.

В 1990-2002гг. земельные отношения в России претерпели значительные изменения. Одним из итогов этих преобразований явилось то, что в стране практически завершено создание нового земельного строя и осуществлен переход к различным формам владения, пользования землей и аренды ее, разрешено многоцелевое использование земельных участков и прочно связанных с ней объектов недвижимости, введено платное землепользование, создаются условия для развития рынка земельной собственности и предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики. На основании закона Российской Федерации о земельной реформе и других законодательных актов о земле, наряду с государственной утверждается частная собственность на землю в виде индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной. Параллельно с колхозами и совхозами образовались крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы.

Земельные отношения регулируются системой политических, социально-экономических, юридических и технических мер, осуществляемых государством. Важнейшая роль в развитии предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики.

1. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных отношений

Земельные отношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.

Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, могут выступать в земельных отношениях в двух качествах.

Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно к земельным участкам, находящимся под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут служить обязательные предписания при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др.

Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах с иными участниками отношений: гражданами и юридическими лицами (ч.2 ст.9, ст.10 и 11 Земельного кодекса).

В имущественном отношении к земле, в качестве ее принадлежности, должны относиться почвенный покров и естественная растительность. Принадлежностью земли являются также защитные и мелиоративные устройства и посадки - поскольку они не имеют особой от земли хозяйственной ценности или же их ценность значительно уступает ценности земли, которую они защищают и улучшают. Бесспорно, что принадлежностью земли являются результаты защитных и мелиоративных работ, полностью слившихся с землей (планировка поверхности земли, расселение засоленных угодий, химические мелиорации, террасирование склонов, уборка камня и др.).

В силу различий природных свойств земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать самые разнообразные земельные отношения.

Земельные отношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных действий. Так, например, при систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или общественных нужд. Изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии земель, например, в случае соглашения сторон об изменении условий договора аренды, а также при некоторых других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права пользования землей.

Наконец, земельные отношения могут различаться по степени взаимной обязанности их участников. Они могут быть отношениями равноправия (партнерские отношения) и отношениями подчиненности одной стороны другой. Как правило, равноправные земельные отношения возникают между теми или иными хозяйствами - пользователями земли. Так, согласование между соседями о порядке использования граничащих (смежных) участков осуществляется путем свободной договоренности. Одна сторона не может диктовать другой обязательных условий поведения, не учитывающих интересов соседа. Стороны этих отношений обязаны в равной мере воздерживаться от нарушения установленного порядка пользования землей. Устранение нарушений допускается не путем "самосуда", а компетентным органом государства (землеустроительной службой, судом, арбитражным судом). Партнерские отношения складываются между арендатором и арендодателем, в том числе при сдаче земельного участка в аренду, между колхозом, совхозом и коллективом, работающим на условиях внутрихозяйственного арендного подряда, поскольку участники этих отношений обязаны уважать права друг друга, добиваться взаимного согласия, не нарушать законных интересов другой стороны.

При отношениях подчиненности складывается иной характер поведения субъектов права пользования землей. В этих отношениях, как правило, одной из сторон является орган управления, который по закону правомочен давать те или иные указания землепользователю, добиваться от него тех или иных действий, контролировать его поведение и т.д. Так, должностное лицо землеустроительной службы может потребовать от всякой сельскохозяйственной организации прекращения работ, угрожающих порчей угодий, и землепользователь, собственник, землевладелец обязаны подчиниться этим законным требованиям.

По функциональному назначению земельные отношения могут быть регулятивными и правоохранительными.

Регулятивные отношения - это такие отношения, которые урегулированы нормами земельного права, и которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных действий.

Правоохранительные земельные отношения, в отличие от регулятивных, вызываются отклонением в поведении участника земельных отношений от нормы закона. Они, как правило, возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость юридического воздействия на нарушителя земельного законодательства. Названные отношения могут складываться и при отсутствии правонарушения, когда есть угроза его наступления. Поэтому, например, со стороны органов землеустроительной службы, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, могут быть приняты охранительные (предупредительные) меры, чтобы не допустить назревающего правонарушения.

Земельные отношения могут быть классифицированы и по иным основаниям, широко используемым в гражданском праве:

по критерию содержания - на имущественные и неимущественные;

по критерию определенности состава субъектов - на абсолютные и относительные; и т.д.

Земельные отношения могут возникать, изменяться или прекращаться по различным основаниям, в основе которых лежат юридические факты, под которым понимаются социальные обстоятельства в форме событий или действий, вызывающие на основании норм права наступление определенных правовых последствий. К событиям относятся явления природы, возникновение и развитие которых не зависит от воли человека. Действия подразделяются по своей природе на правомерные и неправомерные.

Согласно статье 25 Земельного кодекса РФ основаниями возникновения прав на землю выступают юридические факты, установленные гражданским законодательством. Их перечень указан в статье 8 ГК. Данная статья предусматривает 9 оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения, вследствие причинения вреда другому лицу, в результате событий и др.). Среди перечисленных в ст.8 ГК оснований в отношении земельных участков наиболее распространенным основанием следует признать - акты государственных органов и органов местного самоуправления. Именно на основании решений (актов) предоставляются земельные участки субъекту, с которым закон и связывает возникновение земельных отношений. Вторыми по значимости выступают гражданско-правовые сделки. Преимущественно на основании совершения различных сделок с землей происходит возникновение права собственности или аренды на земельный участок. Ограниченные вещные права могут возникнуть на основании правопреемства. Например, переход права пожизненного наследуемого владения происходит к наследнику в порядке универсального правопреемства.

Возникновение права на земельные участки возможно из судебного решения, которым устанавливается соответствующее право на землю, например в соответствии со статьей 274 ГК суд может установить сервитут. На основании судебного решения производится государственная регистрация прав на землю (ст.59 ЗК).

Основания возникновения прав на земельные участки могут быть установлены Федеральным законом (ст.25 ЗК). К ним относится сам ЗК и ряд других специальных законов, среди которых можно назвать ФЗ от 16 июля 1998г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому по договору может быть заложено недвижимое имущество в виде земельного участка.

Одним из наиболее распространенных в период рыночных преобразований оснований возникновения прав на землю следует признать приватизацию, как способ приобретения физическими и юридическими лицами прав частной собственности на землю. Действующее законодательство предусматривает различные виды приватизации: приобретение земельного участка в частную собственность на торгах; приватизация ЗУ при приватизации государственных и муниципальных предприятий; предоставление ЗУ в собственность отдельным категориям граждан для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, дачного строительства); приватизация ЗУ, ранее предоставленных в пользование гражданам и юридическим лицам; приватизация земель сельскохозяйственного назначения для организации крестьянского (фермерского хозяйства (КФХ). Приобретение права собственности на ЗУ в порядке приватизации может осуществляться также двумя путями: на основании заключения договора купли-продажи, либо путем издания административного акта- решения органа власти о предоставлении ЗУ в собственность.

Поскольку ЗУ представляет собой объект гражданских прав, то следовательно в силу ст.129 ГК они могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства наследованием либо иным способом. Однако в отношении отдельных ЗУ невозможны гражданско-правовые сделки, так как они изъяты из оборота. Ст. 27 ЗК устанавливает перечень ЗУ, которые полностью изъяты из оборота. Их перечень является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов власти субъектов или органов местного самоуправления.

Из содержания п2.ст.27 ЗК вытекает, что из оборота изъяты прежде всего ЗУ, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в Федеральной собственности, а именно: государственные природные заповедники, заказники, объекты ВС РФ, пограничной службы РФ, других войск и воинских формирований; воинские суды, ФСБ, объекты атомной энергетики, исправительно-трудовых учреждений, воинские и гражданские захоронения и др.

Иную категорию составляют земли, ограниченные в обороте. Их отличие от ЗУ, полностью изъятых из оборота состоит в том, что эти ЗУ могут предоставляться в частную собственность, но с ограничениями, которые установлены специальным законодательством. Ограниченными в обороте могут быть ЗУ, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Решение вопроса о возможности передачи в частную собственность ограниченных в обороте ЗУ Земельный кодекс отнес к компетенции Федерации.

Ограничения оборота ЗУ устанавливает п.5.Ст.27 ЗК. К ним относятся земли, занятые лесным и водным фондом, земли, предоставленные для нужд обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, организаций федерального транспорта (морского, речного, воздушного) и др. Ограничение оборота ЗУ может устанавливаться Федеральными законами. Так ФЗ от 15.04.1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" определяет особенности оборота садовых, огородных и дачных ЗУ. Собственники и владельцы таких ЗУ могут совершать сделки с таким ЗУ без изменения их целевого назначения и разрешенного использования. ФЗ от 25 августа 1995г. "О федеральном железнодорожном транспорте" устанавливает ограничение включения в гражданский оборот земель, предназначенных для нужд ж/д транспорта (для с/х целей, складирования и т.д.)

ЗУ предоставляются как из свободных земель, так и из земель, занятых теми или иными объектами. Общие правила приобретения прав на ЗУ, находящихся в государственной и муниципальной собственности установлены ст.28 ЗК .Они включают в себя следующие положения: гражданам и юридическим лицам предоставляются ЗУ в собственность, аренду и в безвозмездное срочное пользование. На иных титулах (ПНВ, постоянное бессрочное пользование) земельные участки предоставляться с момента ведение в действие ЗК РФ не будут. Юридические лица обязаны до 1 января 2004 г. переоформить право постоянного (бессрочного пользования на право собственности или право аренды. Граждане могут как угодно долго не переоформлять иные вещные права на право собственности или право аренды. Однако, право распоряжения данными земельными участками без переоформления их в собственность не допускается. Решение о предоставлении в собственность ЗУ принимается в двух недельный срок со дня подачи заявления. В случае переоформления ЗУ на право собственности взимается только регистрационный сбор. Взимание иных сборов, кроме установленных законодательством не допускается. Предоставление ЗУ иностранцам производиться только за плату.

Закон особо выделяет и охраняет право граждан и юридических лиц на получение ЗУ для строительства. В этих случаях отказ ЗУ по мотивам нецелесообразности запрещается, за исключением отказа в предоставление по причинам принадлежности ЗУ к категории абсолютно изъятых из оборота земель.

2. Проблемные вопросы земельных отношений

2.1. Российский землеоборот

В самом общем виде под землеоборотом донимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Иными словами, рыночный землеоборот - это периодическая смена землевладельцев и землепользователей либо перераспределение их прав и функций на основе осуществления сделок купли-продажи земельных участков, передачи их в аренду, дарения, отчуждения в качестве паевого взноса в уставный фонд совместных предприятий, залога, принудительного изъятия и т. п. Маршал А. Принципы экономической науки. - М.: Прогресс, 1993.-414с.

Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. "Лихорадочные", "скачущие" из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности. Лишенные экономического смысла ценовые параметры земельного рынка, когда одни категории земель вообще не имеют цены, а цена других выходит за все разумные пределы, свидетельствуют о глубоком системном экономическом кризисе, острых проблемах в бюджетной и финансово кредитной сферах, просчетах в системе налогообложения и т.п.

В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный землеоборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей.

В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований.

Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного землеоборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры землеоборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ.

Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности. Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га. Отчет о проведении конференции «Оправовых аспектах земельной и аграрной реформы» 1997г.

Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, подчеркнем, что значительная часть территории Российской Федерации - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га -земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%). Отчет о проведении конференции «Оправовых аспектах земельной и аграрной реформы» 1997г.

К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:

- обороны и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);

- единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн. га);

- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн. га);

- расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);

- объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);

- лесного фонда (265,9 млн. га);

- запаса (47,0 млн. га), а также водные объекты (17,8 млн. га). Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования по крайней мере на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции с которыми существенно ограничиваются. Отчет о проведении конференции «Оправовых аспектах земельной и аграрной реформы» 1997г.

Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории" Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения.

Таким образом, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га.

Наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной депрессивного состояния земельного рынка в России выступает низкая покупательная способность населения. В 1995 г. эту причину указали почти 48%, а в 1997 г. - уже более 69% экспертов. К другим объективно неустранимым в ближайшее время причинам можно отнести и большие затраты на освоение земли (данная причина названа 23,3% экспертов в 1995 г. и 49,5% -в 1997 г.), неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности (соответственно 16,2 и 41,6%), недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство (48,9% в 1997 г.) и на восстановление земли (32,1% в 1997 г.).

Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. Отчет о проведении конференции «Оправовых аспектах земельной и аграрной реформы» 1997г.

К ним относятся: отсутствие твердых законодательных гарантий частной собственности на землю (46,8% ответов в 1995 г. и 57,7% в 1997 г.); недостаточная государственная поддержка землевладельцев (соответственно 33,3 и 65,7%); недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике (соответственно 46,1 и 55,5%); неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования (соответственно 20,0 и 51,8%);

отсутствие земельных банков, ипотеки и иных объектов инфраструктуры земельного рынка (соответственно 23,3 и 45,3%);

коррумпированность властей (соответственно 15,9 и 21,2%).

2.2. Кредитование агропромышленного комплекса

Сельскохозяйственный кредит всегда является предметом особого внимания государства. Однако в переходных экономиках положение становится более сложным. Причем для стран с преимущественно аграрной структурой экономики проблема кредита на первых этапах реформ практически не стоит: сельскохозяйственные производители покупают незначительное количество средств производства, а реализация собственной продукции ориентирована в основном на локальные рынки. В этих условиях потребность в кредитовании производственного оборота не очень велика. Кроме того, в рамках централизованно планируемой экономики сельское хозяйство косвенно облагалось налогом на развитие индустриального сектора, а с переходом к рынку данный налог, как правило, перестает действовать. Остающиеся в аграрном секторе ресурсы становятся дополнительным источником инвестиций.

В переходный период государственные гарантии по сельскохозяйственным кредитам имеют особое значение. Падение объемов производства, неразвитость земельного рынка резко обостряют проблему залога в аграрном секторе, и государство в определенном смысле заменяет залог своими гарантиями. Кроме того, гарантии по займам делают эту сферу более привлекательной для банков

B первые годы реформ из-за возникшего финансового кризиса у сельскохозяйственных производителей накапливались долги, часть их становилась безнадежной. Для проведения дальнейших реформ иногда оказывалось полезным списать или реструктурировать накопившуюся задолженность. Реструктуризация долга - это отсрочка платежей по нему на определенных условиях. Списание - полное прощение долга и переведение его на государственный внутренний долг. При эффективном реструктурировании проблема задолженности обычно решается окончательно. Неэффективное списание или реструктурирование долгов влечет за собой необходимость неоднократного повторения этой процедуры без достижения поставленной цели. Списание и реструктуризацию долгов сельскохозяйственных производителей проводили" Болгария (1993 г.), Россия (1994 и 1997 тг.) Государственное регулирование земельных отношений/ А. А. Варламов, В. С. Шаманаев. - М.: Колос, 2000. - 261 с.

В ходе реформ в России у государства не оставалось иного выбора, кроме распределения в виде сезонного кредита для сельского хозяйства бюджетных средств. Первые два года льготный кредит распределялся под льготную ставку и через бюрократический аппарат, что вело к нарушениям, связанным с перепродажей займов. Безусловное списание долгов сельскому хозяйству в конце 1994 г. ослабило финансовую дисциплину и сделало этот сектор с точки зрения кредитования еще более рискованным.

Введение механизма товарного кредита на период 1995-1996 гг. из-за отсутствия бюджетных средств для сезонного кредитования аграрного сектора могло бы иметь не столь разрушительные последствия, если бы он сразу не превратился в бюрократический инструмент. Нефтяные компании были закреплены за территориями, что моментально сделало их монополистами и дало им возможность завышать цены на горюче-смазочные материалы, поставляемые селу. Поставки их в кредит были также обусловлены встречными поставками сельскохозяйственной продукции в региональные продовольственные фонды. Это привело к бартеризации обмена на сельскохозяйственных рынках, которая всегда складывается не в пользу аграрных производителей. Наконец, как и в предыдущей схеме, распределение товарного кредита оставалось в руках чиновников со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Фонд льготного кредитования АПК Государственное регулирование земельных отношений/ А. А. Варламов, В. С. Шаманаев. - М.: Колос, 2000. - 261 с.

, созданный в начале 1997 г. для сезонного кредитования сельского хозяйства под 1/4 учетной ставки, не оправдал надежд прежде всего потому, что из-за заблокированности счетов большинства сельскохозяйственных предприятий деньги доставались не им, а аффилированным структурам банков. Кроме того, наличие льготной ставки само по себе вносит искажения в функционирование рынка кредитов, и банки, потенциально могущие работать с аграрным сектором, были не в состоянии этого сделать из-за неконкурентоспособности предлагаемой ставки.

Осенью 1997 г. под влиянием мирового финансового кризиса ставки на внутреннем российском финансовом рынке повысились, что привело к оттоку денег из реального сектора. Для банков любые денежные средства, даже сверхкороткие, вновь приобрели особую ценность. В таких условиях правительство провело второй конкурс на право распределять средства Фонда. Неудивительно, что этот тендер вызвал ажиотаж среди банков (было подано 35 заявок). Банки были очень заинтересованы в получении бюджетных средств для своих финансовых операций. Об этом свидетельствовал тот факт, что они соглашались на участие в программе на условиях 4-процентной маржи (а некоторые даже бесплатно) при том, что инфляция составила за год 11%, а доходность по ГКО была выше 30%. Государственное регулирование земельных отношений/ А. А. Варламов, В. С. Шаманаев. - М.: Колос, 2000. - 261 с.

Тем не менее у некоторых банков были и другие причины для участия в программе. В первую очередь к ним относился банк "СБС-Агро", только что приобретший филиальную сеть, - ему было необходимо любой ценой насытить ее кредитными ресурсами. Другие банки, такие, как "МЕНАТЕП", "Альфа-банк", Инкомбанк, также активно действовали в продовольственном секторе и стремились получить фактически бесплатные ресурсы с целью закупок сельскохозяйственной продукции для своих предприятий.

Замедленные темпы реформ, ошибки в проведении аграрной политики обусловили отсутствие эффективной кредитной системы в сельском хозяйстве России. Современный кризис не только породил сложные проблемы, но и предоставил ему определенный шанс обеспечить конкурентоспособность своей продукции хотя бы на внутреннем рынке. Для этого необходим кредит - ведь увеличить объемы производства, не говоря уже о его структурной перестройке, без финансовых ресурсов невозможно. А в самом сельском хозяйстве их нет.

3. Эффективные формы хозяйствования

Правовые, экономические и социальные основы создания и деятельности фермерских хозяйств изложены в Федеральном законе "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", принятом Государственной Думой 23.05.2003 г. и одобренном Советом Федерации 28.05.2003 г. В их основе лежит производственно-хозяйственная самостоятельность, свободное предпринимательство на принципах экономической выгоды, при этом хозяйствующий субъект наделен правами юридического лица и выступает товаропроизводителем на рынке.

Экономическое право фермера распоряжаться собственностью заключается в самостоятельном выборе следующих факторов: направления и структуры производства; технологии и организации его процесса; экономической целесообразности каналов реализации продукции; партнеров по кооперации и форм взаимодействий с ними; распределении хозрасчетного дохода. Как показывает практика, наиболее жизнеспособны семейные фермерские хозяйства.

При организации фермерского хозяйства исходят из размеров трудовых ресурсов, численности и продуктивности семей, затрат на получение продукции пчеловодства, обеспечивающих эффективность производства. Планируемые доходы должны гарантировать высокий уровень жизни фермера, оптимальную степень интенсивности труда семьи и перспективность дела в будущем. Поэтому еще на стадии организации фермерского хозяйства важно определить все каналы увеличения доходов, оптимизировать объем производства продукции и прибыльность получения того или иного продукта. Объем дохода должен быть достаточным для полного удовлетворения потребительских нужд семьи, создания страхового фонда финансовых и материальных ресурсов, расширения воспроизводства.

Среди многообразия факторов, определяющих специализацию фермерского хозяйства, важное место занимают степень и характер связи его с потребительским рынком, учет конъюнктуры и емкости, а также формы организации самого рынка. Часто при самом напряженном труде получают очень невысокие результаты, если пасеки создаются в условиях бедной медоносной базы, а семьи поражены различными заболеваниями. И все это на фоне низкой рыночной конъюнктуры. Наоборот, обильная медоносная база, выгодное положение хозяйства, сильные и здоровые семьи, благоприятная рыночная конъюнктура и доступные инвестиции оказывают первостепенное влияние на показатели производительности труда и доходности хозяйства.

Следовательно, фермеру необходимо провести экономическую оценку предполагаемых для производства продуктов и выбрать те, что принесут наибольшие доходы и незаменимы по технологическим соображениям. Все затраты на производство продукции пчеловодства можно подразделить на постоянные и переменные. Постоянные: амортизация, текущий ремонт, электроэнергия, арендная плата, страхование, которые в расчете на единицу, или рубль, продукции при увеличении объемов ее производства снижаются. Уровень данных затрат определяет значительную часть себестоимости продукции. Переменные затраты -- заработная плата, корма, автотранспорт, ветпрепараты, транспортные расходы. Их изменение непосредственно влияет на объем производства, себестоимость продукции и прибыль.

Поскольку прибыль складывается из объема реализованного продукта, умноженного на реализационную цену за минусом себестоимости продукции, то снижение издержек производства при отсутствии инфляции и сохранении стабильных реализационных цен -- важнейший фактор увеличения доходности хозяйства. Фермер должен внимательно наблюдать за изменением затрат, планируя их на основе нормативов и следя за их фактической величиной. Ему нужно опираться на следующие нормативы: по видам материальных ресурсов и услуг, необходимых для получения продукции пчеловодства и содержания пчелиных семей; количественным показателям всех затрат в зависимости от производственного направления хозяйства; объемам продукции и окупаемости затрат; ценам приобретения на материальные ресурсы и услуги; ценам реализации продукции; по налоговым, кредитным, страховым и иным ставкам. Петриков А. Специфика сельского хозяйства и современная аграрная реформа в России. - М., 2005. -215 с.

Зная норматив, можно определить объемы продукта, постоянных и переменных издержек производства. Относительная величина этих издержек и темпы их изменения оказывают решающее влияние не только на уровень себестоимости, но и на его положительную или отрицательную динамику. Поэтому всегда следует принимать во внимание нижеследующие факторы.

Постоянные издержки на единицу продукции пчеловодства сокращаются до тех пор, пока добавочные затраты переменного фактора (факторов) обеспечивают прирост объема производимой продукции, иными словами, обеспечивают рост объема производимой продукции. Необходимо также иметь в виду, что сами постоянные затраты, если проследить их динамику за длительный период, не всегда остаются на одном уровне. Поэтому при вложениях в объект, формирующий затем постоянные затраты, надо особенно тщательно подходить к обеспечению их величины и возможности резкого повышения производительности труда. В противном случае возможно повышение издержек и снижение доходности.

Увеличение переменных затрат, как правило, вначале сопровождается ростом объемов производства, а затем их уменьшением. Поэтому переменные издержки в расчете на единицу продукции сокращаются до тех пор, пока ее выход в расчете на одну семью пчел не достигнет максимальной величины. При отсутствии расчета продуктивности семей дальнейшее увеличение переменных затрат экономически не оправдано. Значит, очень важно найти оптимальное соотношение между переменными затратами и выходом продукции, в противном случае хозяйствование "в темную" приведет к банкротству.

При разработке технико-экономического расчета по организации фермерского хозяйства важно определить трудовой потенциал коллектива (лучше всего семейного). Диспропорцию, возникающую между этим потенциалом и потребностью в затратах труда в напряженные периоды, устраняют привлечением дополнительной рабочей силы.

Зимой, когда снижается потребность в трудовых ресурсах, членов семьи фермера можно занять на переработке и реализации продукции, ремонтных и поделочных работах для нужд подсобных производств и промыслов, а также в защищенном грунте. В последнем случае обязательно учитывают наличие энергетических ресурсов, рынки сбыта и экономическую обоснованность выращивания овощных и зеленных культур. Петриков А. Специфика сельского хозяйства и современная аграрная реформа в России. - М., 2005. -215 с.

Фермер самостоятельно планирует производственную и финансовую деятельность, социальное развитие. При разработке планов или смет доходов и расходов он исходит из платежеспособного спроса на свою продукцию, возможности получения дохода. Хозяйственно-производственные отношения фермерского хозяйства с другими субъектами осуществляют на договорных началах. Договор - единственный правовой и экономический документ, регулирующий указанные взаимоотношения.

Заключение

Таким образом, на сегодняшний день необходимо устранить необоснованные правовые ограничения на куплю-продажу земли и вместе с тем стимулировать приток крупного капитала, в том числе иностранного, для проведения сделок подобного рода. Чтобы предотвратить возможные махинации, такие сделки необходимо осуществлять на основе залоговых аукционов при помощи специализированных банковских структур с введением при необходимости (для земель сельскохозяйственного назначения) временного ограничения на последующую перепродажу.

На федеральном и региональном уровнях необходимо формирование фонда государственных ликвидных активов с целью обеспечения гарантии рисков коммерческих банков по операциям купли-продажи и залога земли, особенно в регионах с кризисным состоянием землеоборота; создать единую автоматизированную систему государственного земельного кадастра, содержащую кадастровые характеристики земельных участков, сведения об имеющихся строительных объектах, об окружающей экономической и экологической среде, данные о субъектах земельного рынка, юридические нормы и законодательные акты по оформлению сделок с земельными участками, информацию о спросе и предложении на земельном рынке; упорядочить взимание и сократить величину госпошлин и иных платежей за оформление сделок с землей.

Государство должно выполнять обязательства по осуществлению работ, направленных на восстановление земельного фонда, создание современных транспортной и коммуникационной систем. Стимулировать развитие инфраструктуры земельного рынка, включая создание сети земельных и ипотечных банков, посреднических и консалтинговых учреждений, нотариальных контор и т. п.

Необходимо разработать федеральную и региональные комплексные целевые программы поддержки эффективного функционирования земельного рынка, определив в них цели и задачи развития и структурной перестройки рыночного землеоборота, систему мероприятий по его активизации и упорядочению, этапы и сроки реализации намеченных мероприятий, а также способы привлечения средств для финансового обеспечения данных программ. При решении вопросов организации и управления земельными отношениями в предпринимательской. сфере в новых условиях необходимы неординарные подходы. Новый земельный строй коренным образом изменил прежнюю систему управления кадастром, поэтому теория кадастра должна принципиально обновить подходы к организации кадастрового производства в предпринимательских структурах, разработать современные экономические методы управления земельными отношениями в городском секторе экономики.

Библиография

1. "Финансовые известия" за 11.12.03г.

2. Журнал "Яблоко России" №2 2001г.

3. Отчет о проведении конференции "О правовых аспектах земельной и аграрной реформы" 1997г.

4. Маршал А. Принципы экономической науки. - М.: Прогресс, 1993.-414с.

5. Хайман Д. Н. Современная микроэкономика: анализ и применение. - М.: Финансы и статистика, 1992 .- 371 с.

6. Андерсен Т. Приватизация общедоступных ценностей/ Т. Андерсен, П. Хилл..-М., 1995. - 310 с.

7. Макконелл К. Р., Брю С. Л. Ценообразование и использование ресурсов: рента, ссудный процент и прибыль // Экономикс: принципы, проблемы и политика. / Иванова Е.Е., Лаврова И. Ю. - М.,1992.- Т.2 -С. 176-178

8. Экономическая теория : Учебник для вузов/ А. И. Добрынин, Л. С. Тарасевич- СПб. : Питер, 1997. - 480 с.

9. Серова Е. В. Аграрная экономика. - М.: Высшая школа экономики, 1999. - 476 с.

10. Государственное регулирование земельных отношений/ А. А. Варламов, В. С. Шаманаев. - М.: Колос, 2000. - 261 с.

11. Петриков А. Специфика сельского хозяйства и современная аграрная реформа в России. - М., 2005. -215 с.

12. Черняков Б. Развитие и регулирование аграрной экономики США на рубеже веков // Проблемы теории и практики управления. - 2000. - №4. -С. 65-69.

БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА
	© 2010

БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА - РЕФЕРАТЫ - Основы земельных отношений