 |
 |
 |
|
|||||||||
|
 | |||||||||||
|
 |
||||||||
|
МЕНЮ
|
БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА - РЕФЕРАТЫ - Совершенствование системы управления земельными ресурсамиСовершенствование системы управления земельными ресурсамиОглавление Введение 1. Современные подходы к управлению земельными ресурсами 1.1 Нормативное регулирование земельных отношений в РФ 1.2 Предоставление земельного участка. Цели и порядок 1.3 Основные проблемы, связанные с формированием земельных участков, препятствующие развитию первичного рынка 2. Анализ управления земельными ресурсами на примере Иркутского района 2.1 Методы и формы управления земельными ресурсами 2.2 Особенности управления земельными ресурсами в Иркутском районе 2.3 Практика формирования земельного участка 3. Совершенствование системы управления земельными ресурсами 3.1 Обоснование необходимости проведения инвентаризации земель 3.2 Порядок проведения инвентаризации земель Иркутского района 3.3 Эффективность проведения мероприятий по инвентаризации Заключение Список использованной литературы Приложение 1 Приложение 2 ВведениеОсновной целью любых преобразований является достижение уровня максимального удовлетворения потребностей людей, что возможно при высоком и постоянно растущем уровне экономического развития государства. Для достижения этого государство постоянно решает задачи, связанные с совершенствованием внутренней и внешней экономической политики, ростом производства продукции, ее качества и повышения объемов ее реализации внутри государства и за его пределами, развитием рыночных отношений, поиском новых ресурсов.Функционирование общественного производства невозможно без использования земли. Каждый земельный участок имеет свои особенности и для рационального использования земель требуется эффективное и научно обоснованное управление процессами, в которые вовлечены участники земельных отношений. Управление земельными ресурсами со стороны государства осуществляется исполнительными органами государственной власти на уровне Российской федерации и ее субъектов, законодательными органами в сфере нормотворчества, а также органами местного самоуправления. В данной дипломной работе рассмотрена специфика управления землей, как стратегическим ресурсом, необходимым для эффективного развития экономики государства в целом, и Иркутского района, как муниципального образования.Проблема управления земельными ресурсами в Российской Федерации, с учетом проводимых социально-экономических реформ, является актуальной и острой. Основное внимание уделяется нормативно-правовому обеспечению и ведению государственного земельного кадастра. Данным направлениям посвящено много работ и исследований. Однако проблема управления земельными ресурсами в целом освещена довольно слабо, несмотря на актуальность и значимость данного направления государственного и муниципального управления. За более чем пятнадцать лет земельной реформы в стране работ, в которых бы раскрывались методологические, экономические и правовые основы управления земельными ресурсами - единицы. В особенности это актуально в отношении муниципального управления земельными ресурсами.Целью данной дипломной работы является изучение особенностей земельных ресурсов как объекта управления, определение специфики управления землей и отдельными земельными участками в Иркутском районе, а также рассмотрения инвентаризации земель как инструмента управления земельными ресурсами.В первом разделе приведен анализ нормативной базы в области земельных отношений, рассмотрен порядок формирования и предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам, а также выявлен ряд характерных проблем в этой области.Во втором разделе дипломной работы анализируется специфика земли как ключевой составляющей экономики, рассмотрены методы и формы управления земельными ресурсами и их особенности применительно к Иркутскому району, а также практика формирования земельных участков в регионе.Третий раздел посвящен инвентаризации земель как средству совершенствования управления земельными ресурсами Иркутского района. В работе инвентаризация рассматривается как создание информационной системы о земельных участках района, уточнение их границ, нанесение на карту, формирование участков в установленном порядке с целью развития рынка земли и эффективного ее использования. 1. Современные подходы к управлению земельными ресурсами1.1 Нормативное регулирование земельных отношений в РФВ настоящее время в Российской Федерации действует множество законодательных актов, регулирующих отношения в сфере землепользования. Это Земельный кодекс РФ, федеральные законы Российской Федерации «О землеустройстве», «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О государственном земельном кадастре» и т. д. Согласно законодательству Российской Федерации земля является объектом гражданских прав. Статьей 130 ГК РФ земельные участки включены в понятие недвижимых вещей. Также к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.Основным и наиболее полным по объему правомочий вещным правом по отношению к земельному участку является право собственности. Право собственности включает в себя право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику имуществом.Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, допустимым законодательством РФ, при условии, что соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Некоторые категории земель могут ограничиваться в использовании (например земли сельскохозяйственного назначения). Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.Право собственности на землю (владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ)), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:1. право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21 ЗК РФ);Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после его введения в действие не допускается.Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.2. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК РФ);В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако если это право возникло у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного Кодекса, оно сохраняется, но при этом, они не вправе распоряжаться этими участками.3. сервитуты (Право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст 23 ЗК РФ);Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.Могут устанавливаться публичные сервитуты для:1) прохода или проезда через земельный участок;2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;4) проведения дренажных работ на земельном участке;5) забора воды и водопоя;6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке водном объекте в установленные сроки и в установленном порядке;9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;10) свободного доступа к прибрежной полосе.4. безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст 24 ЗК РФ);В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления на срок не более чем один год;2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;3) из земель организаций гражданам в виде служебного надела;4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления религиозным.Вышеперечисленные вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. При этом следует учесть, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Объем прав владения и пользования и плата в таком случае определяются законом или договором аренды земельного участка. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.Согласно статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Правовое регулирование земельных отношений конкретизируется Земельным Кодексом Российской федерации.В статье 5 ЗК РФ указаны участники земельных отношений. Ими могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.Круг субъектов земельных правоотношений в одном и том же государстве может меняться. Так, в России с ликвидацией монополии государственной собственности на землю, появлением многообразных форм земельной собственности и хозяйственного использования земель он резко расширился.Российская Федерация, ее субъекты, города федерального значения, автономные области, автономные округа являются субъектами правоотношений государственной собственности на землю. При этом следует учитывать, что, будучи субъектом федеральной собственности, Российская Федерация вместе с тем является субъектом права территориального верховенства и носителем государственного суверенитета. Согласно Конституции РФ суверенитет России распространяется на всю ее территорию, ее Конституция и федеральные законы имеют здесь верховенство.В компетенции государства как суверена находятся все земли в пределах Российской Федерации независимо от форм собственности, образующие земельный фонд Российской Федерации, который, по данным статистического наблюдения, осуществляемого Роснедвижимостью, составляет 1709,8 млн. га.В отличие от многих стран Земельный фонд Российской Федерации характеризуется обширными природными территориями, где более 90% земель находится в государственной и муниципальной собственности (см. рисунок 1.1.1) и большая их часть не разграничена на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.Рисунок 1.1.1 Распределение земель РФ по формам собственностиВ ст. 16 ЗК РФ государственная собственность определена как собственность, не являющаяся собственностью частной (граждан и юридических лиц) и муниципальной. Это общее, но четкое определение.Государственная собственность делится на федеральную и собственность субъектов федерации. При разграничении земель необходимо иметь в виду, что все федеральные земли расположены на территории (в границах) субъектов Федерации. Других федеральных земель нет и быть не может.Разграничение государственной собственности производится согласно Федеральному Закону от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ.В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:· земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;· земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;· иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.К собственности субъектов Российской Федерации относятся:· земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;· земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;· иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.Административно-территориальные единицы, не являющиеся субъектами Федерации, -- районы, города, поселки городского типа, сельские населенные пункты -- обладают правами муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах их границ (черты населенных пунктов).К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:· земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;· земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;· иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.При этом следует учесть, что изданные Правительством Российской Федерации до 1 июля 2006 года акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на такие земельные участки.В отличие от субъектов правоотношений государственной и муниципальной собственности на землю все иные субъекты земельных правоотношений -- органы государственной власти и местного самоуправления, граждане и юридические лица -- выступают участниками таких видов отношений, как управление землей и ее использование, охрана земельных прав; граждане и юридические лица, кроме того, являются субъектами правоотношений частной и общей (долевой и совместной) собственности на землю.О частной собственности на земельные участки говорится в ст. 15 ЗК РФ: собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые изъяты из оборота и ограничены в обороте.Следует отметить, что в настоящее время земли частной собственности, расположенные на 129,6 млн. га, в основном (на 87%) представляют собой условные земельные доли граждан, не выделенные на местности и не поставленные на государственный кадастровый учет.Объектами земельных отношений (ст. 6 ЗК РФ) являются:1) земля как природный объект и природный ресурс;2) земельные участки;3) части земельных участков.Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.Земельный Кодекс вводит классификацию земель по категориям. Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:1) земли сельскохозяйственного назначения;2) земли населенных пунктов;3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;4) земли особо охраняемых территорий и объектов;5) земли лесного фонда;6) земли водного фонда;7) земли запаса.Соотношение земель РФ по категориям представлено на рисунке 1.1.2Рисунок 1.1.2 Структура земель РФ по категориямЗемли вышеперечисленных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.В завершение обзора нормативной базы, регулирующей земельные отношения в РФ, нельзя обойти вниманием вступивший в силу с 1 сентября 2006 г. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее по тексту Закон), который внес существенные изменения в нормативные правовые акты, регулирующие учет и регистрацию прав в отношении земельных участков, садовых, дачный домов (теплиц, сараев и пр.), индивидуальных жилых домов.Закон более известен в общественных кругах как «Дачная амнистия», хотя такое название не совсем корректно. Он содержит механизмы легализации объектов недвижимости, позволяет широких слоям населения ускоренно и в упрощенном порядке вовлечь принадлежащие собственникам объекты в правовое поле, что в итоге способствует формированию реальных механизмов защиты прав граждан на недвижимость.Кроме того, Закон создает условия для вовлечения объектов недвижимости, в первую очередь земельных участков, в сферу действия Налогового кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.Однако проблема легализации прав граждан на фактически принадлежащие им объекты недвижимого имущества заключалась не столько в сложностях государственной регистрации прав или технического учета таких объектов недвижимости, сколько в отсутствии у граждан каких-либо правоустанавливающих документов, что препятствовало регистрации прав. С введением в действие Закона, эта проблема во многом решилась: определен перечень документов, которые будут предоставляться для государственной регистрации прав. Кроме того, в части государственной регистрации прав на земельные участки Закон решил еще одну существенную проблему, а именно -- расхождение размеров площадей, указанных в кадастровых планах по результатам межевания, и в правоустанавливающих документах. Если раньше, в случае расхождения в государственной регистрации отказывалось, то с вступлением в силу Закона государственная регистрация земельного возможна. Если содержащаяся в документах его уточненная площадь не превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органом местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, государственная регистрация проводится без дополнительных процедур.В данной дипломной работе рассматривается проблема оптимального управления земельными ресурсами со стороны государства и органов местного самоуправления, специфика предоставления земельных участков под различные цели в руки эффективных собственников и землепользователей. 1.2 Предоставление земельного участка. Цели и порядокПорядок возникновения прав на землю определяется главой V ЗК РФ. Согласно ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование.Предоставление этих участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется по общему правилу за плату. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:· изъятия земельных участков из оборота;· установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;· резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.Наиболее остро на сегодняшний день стоит вопрос предоставления земельных участков под строительство, т. к. потребность в этих землях наиболее высокая, а порядок предоставления сложен и неоднозначен. Поэтому рассмотрим его в первую очередь.Ст. 30 ЗК РФ определяется порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.Предоставление земельного участка для строительства из вышеуказанных земель осуществляется:1) без предварительного согласования мест размещения объектов;2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.При этом следует учесть, что предоставление без предварительного согласования мест размещения объектов возможно исключительно на торгах (в форме конкурса или аукциона). Такой порядок предоставления осуществляется в следующих случаях:1. При размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки; 2. Для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства;3. Гражданину для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства;Необходимым этапом при предоставлении земельного участка является его формирование. Законом предусмотрен следующий порядок формирования земельного участка:· подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;· определение разрешенного использования земельного участка;· определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов приведен на рисунке 1.2.1.При предоставлении земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов необходимым этапом является выбор земельного участка для строительства и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Порядок выбора определяется ст. 31 ЗК РФ (см. рисунок 1.2.2).Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов приведен нарисунке 1.2.3.Рассматривая нормативно-правовую базу, приходим к выводу, что при предоставлении земельного участка под строительство, избежать затратной и длительной процедуры торгов практически невозможно (предоставление с предварительным согласованием мест размещения объектов также влечет определенные трудности и не гарантирует в итоге получение испрашиваемого участка). В этой связи потенциальные инвесторы стремятся насколько возможно миновать эту процедуру. Такой вариант возможен при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством.Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регламентируется ст. 34 ЗК РФ. Рисунок 1.2.1 Схема предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов Рисунок 1.2.2. Выбор земельного участка для строительства и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта Рисунок 1.2.3 Схема предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. В качестве первоначального этапа, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны:· принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;· уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;· обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.Подробно порядок предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством отображен на рисунке 1.2.4. Нормы предоставление земельных участков регламентируются ст. 33 ЗК РФ. Разграничение в зависимости от целей предоставление приведено на рисунке 1.2.5. Порядок предоставления земель под отличное от строительства использование определяется Земельным кодексом, а также специальными федеральными законами. Так, предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам и их объединениям регламентируется ст. 81 ЗК РФ и Федеральными законами, в зависимости от целевого использования: Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».Рисунок 1.2.4. Предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством.Рисунок 1.2.5. Нормы предоставление земельных участков гражданамОсновная проблема, связанная с предоставлением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, состоит в том, что согласно законодательству РФ, такие земельные участки предоставляются только из фонда перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ)Фонд перераспределения земель создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения.Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:1) при добровольном отказе от земельного участка;2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.Перечень источников формирования фонда перераспределения является исчерпывающим, и главная сложность состоит в том, что на сегодняшний день в большинстве регионов он практически не сформирован. Наиболее перспективным и прямо пропорционально зависящим от степени эффективности управления земельными ресурсами способом пополнения земель фонда перераспределения является принудительное изъятие земельного участка в случае его неэффективного использования. На выявление таких участков и их перераспределение в руки наиболее эффективных собственников и землепользователей как раз и направлена инвентаризация. В этом и заключается необходимость и срочность ее проведения. Проблема на сегодняшний день состоит также и в том, что основной спрос населения на земельные участки составляет спрос на участки под строительство, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Но сложная процедура предоставления таких участков, а главное их высокая стоимость препятствуют удовлетворению этого спроса.На сегодняшний день в большинстве своем эта проблема решается следующим образом. Т. к. процедура получения земельных участков сельскохозяйственного назначения значительно проще, а стоимость их на рынке значительно ниже, чем земель категории поселений, инвестор приобретает земли сельскохозяйственного назначения (наиболее дешевые бывшие колхозные земли, урочища, пашни и т. д.) и затем, осуществив смену разрешенного использования или категории, начинает строительство. Рассмотрим этот порядок более подробно на рисунке 1.2.6. Рисунок 1.2.6 Порядок перевода земель из одной категории в другуюСложность и неоднозначность в вопросе перевода земель из одной категории в другую заключается в отсутствии четких регламентов и критериев. Субъективность отказа или согласия на перевод опираясь на обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую налицо. До недавнего времени перевести землю из состава сельскохозяйственных угодий можно было только в исключительных случаях. Перед заинтересованным лицом стояла задача доказать областным властям необходимость строительства. Сельскохозяйственные земли переводили мало и неохотно. В основном колхозные угодья просто скупали, а чтобы строить, пользовались лазейкой в законодательстве. Дело в том, что Земельный кодекс подразумевает разные условия выделения участков под строительство. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) земли сельскохозяйственного назначения надо перевести в категорию «земли поселений». Статус ИЖС позволяет застройщику легче оформить разрешительную документацию на строительство, получить кредит и т.д., поэтому перевод является очень важным пунктом. В то же время для строительства летних дач категорию участка менять не надо. Достаточно организовать некоммерческое объединение и изменить разрешенное использование земельного участка. Этим вариантом активно пользовались местные власти и инвесторы. Изменение разрешенного использования земельного участка допускается с учетом целевого назначения соответствующей категории земель.При этом установление (или изменение) разрешенного использования земельных участков может осуществляться в пределах полномочий органов местного самоуправления в соответствии с требованиями законодательства, с учетом утвержденных правил землепользования и застройки, а также выделенных зон (территорий), в которых не предоставляются земельные участки или ограничиваются права на их использованиеВ январе 2005 года вступил в силу Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Он допускал перевод сельскохозяйственных земель лишь в том случае, если они признавались непригодными для дальнейшего «профильного» использования. Но уже в июле появились поправки, кардинально поменявшие ситуацию. Теперь промышленные объекты можно размещать на любых землях сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых не превышает среднего уровня по муниципальному району. Земли же сельхозугодий с кадастровой стоимостью в 150% от среднерайонного уровня разрешается использовать для любых нужд при отсутствии «иных вариантов размещения этих объектов». Принятые поправки сняли ограничения для использования под строительство даже особо ценных сельхозугодий. Неопределенность ситуации придает то обстоятельство, что методика расчета стоимости земель среднерайонного уровня не определена, равно как и органы власти, ответственные за ее разработку. На сегодняшний день вопрос остается открытым. И для его разрешения необходимо создать все условия для законного, быстрого и доступного получения заинтересованными лицами земельных участков необходимой категории и разрешенного использования, а не вынуждать инвесторов искать «лазейки» в законе. 1.3 Основные проблемы, связанные с формированием земельных участков, препятствующие развитию первичного рынкаОрганизация предоставления земельных участков различных категорий выявила ряд проблем, которые целесообразно рассмотреть в рамках процедуры формирования и кадастрового учета, в том числе роли муниципальных образований в этих процедурах. Как уже было выше сказано, земля может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности.Относительно земель, находящихся в частной собственности, остро стоит проблема выделения участков на местности, уточнения данных кадастрового учета. В большинстве своем земли, находящиеся в частной собственности представляют собой условные земельные участки граждан, не выделенные на местности и не поставленные на государственный кадастровый учет. Основная проблема, связанная с землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности, состоит на сегодняшний день в том, что в большинстве своем эти земли не разграничены на собственно земли Российской Федерации, земли субъектов РФ и земли, находящиеся в собственности муниципальных образований. По землям сельскохозяйственного назначения процент разграниченных земель составляет около 0,5%, а по землям населенных пунктов он не превышает 1%.Федеральным законом от 17 апреля 2006 года №53-ФЗ внесены изменения в федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые призваны разграничить государственную собственность на землю.Однако разграничение это номинально, т. к. совсем небольшой процент земель находится под зданиями и сооружениями, а также предоставлен органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления.Практически нерешенным не практике остается вопрос о разграничении вакантных земель, относящихся к различным категориям. Как раз вопрос категории и разрешенного использования в этом аспекте является ключевым, а значит и вопрос смены категории и разрешенного использования. От этих характеристик земель зависит, к чьей прерогативе относится распоряжение земельными участками и разрешение вопросов, связанных с предоставлением земельных участков гражданам и юридическим лицам.На сегодняшний день вопрос приобретения земельных участков в собственность или заключение договора аренды земли с муниципалитетом очень актуален. Особенно велик спрос на земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, находящихся недалеко от черты поселения. Связано это, в основном, с проблемой непрерывного роста цен на жилье, решить которую в настоящий момент не удается, ни с помощью увеличения темпов роста строительства, ни с расширением ипотечного кредитования и введением различных социальных программ в этой области. И наш регион не является исключением. Этот возрастающий спрос необходимо удовлетворять и, в первую очередь, за счет первичного рынка, т. е. предоставления земельных участков из муниципальной и государственной собственности. И пока вопрос о разграничении остается открытым, решить проблему в корне не удастся.Выше был рассмотрен порядок предоставления земельных участков под строительство. На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что этот порядок не действует в должной мере, и не может действовать по объективным причинам. Рассмотрим их подробнее. Необходимым этапом предоставления участков под строительство без предварительного согласования мест размещения объектов является формирование участка. Это достаточно трудоемкий, длительный и затратный процесс. Согласно ЗК РФ, инициатором проведения работ по формированию земельного участка и заинтересованным лицом в случае предоставления без предварительного согласования мест размещения объектов должен являться соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на соответствующие земли). Проведение торгов (конкурсов, аукционов), в том числе публикация извещения и другие необходимые процедуры, также ложится на плечи муниципалитета. Возможно проведение этих работ сторонней организацией по договору с вышеуказанными органами. И только после проведения торгов выявляется победитель - потенциальный собственник или желающий заключить договор аренды земельного участка. Только на этом этапе окупаются мероприятия по формированию земельного участка, постановке его на кадастровый учет, проведению торгов.Схожая ситуация и с предоставлением земель под строительство с предварительным согласованием мест размещения объектов. Существует целый спектр необходимых работ, которые должен осуществить муниципалитет своими силами и за собственные средства: определение вариантов размещения объектов и проведение процедуры согласования, в случаях, предусмотренных федеральными законами, с государственными органами, органами местного самоуправления и муниципальными организациями; информирование населения городских и сельских населенных пунктов о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, а также землепользователей, землевладельцев и арендаторов государственных и муниципальных земельных участков, законные интересы которых могут быть затронуты в связи с изъятием земельного участка. Окупаются эти работы только при заключении договора аренды.В настоящее время наблюдается обратная ситуация. Так как у муниципалитета нет средств и возможностей для проведения комплекса мероприятий по формированию и предоставлению земельных участков, а спрос на них существует и достаточно высок, заинтересованные в получении земли под строительство граждане и юридические лица «подменяют» органы местного самоуправления в части исполнения этих функций - сами обращаются в специализированные организации с целью формирования участка, являются инициаторами проведения торгов и «координируют» эту деятельность, т. к. напрямую заинтересованы в отсутствии других претендентов еще и в силу необходимости возврата уже вложенных средств. С формальной точки зрения это прямое нарушение земельного законодательства. В качестве возможного выхода из сложившейся ситуации можно предложить выборочное формирование земельных участков органами местного самоуправления. Если готовить к торгам не все сплошь участки, а выбирать из них только самые ликвидные, имеющие наибольший спрос на рынке, это позволит сэкономить бюджетные средства и будет гарантией их последующей выгодной реализации. При этом выборка должна опираться на тщательный анализ ситуации на рынке земельных участков, соотношения спроса и предложения, цен и других экономических характеристик. Для того чтобы определить приоритетные направления деятельности в этой области, муниципалитету необходимо обладать исходной информацией. Именно с этой целью целесообразно проводить инвентаризацию. Первым этапом проведения инвентаризации является выбор наиболее интересных для потенциального инвестора территорий. При выборе следует руководствоваться не только местоположением земельных участков, но и их категорией, разрешенным использованием, возможностью перевода из одной категории в другую, возможностью изъятия земель в случае нецелевого использования и т. д. Далее по выбранным территориальным направлениям проводится работа по выявлению неиспользуемых земель и земельных участков, используемых собственниками неэффективно или используемых не по целевому назначению.Следующим шагом должно быть рассмотрение вопроса о предоставлении выявленных на предыдущем этапе земель: когда они были выделены, кому, и на каком основании.Затем определяется правовое и фактическое положение использования земельного участка на сегодняшний день. Возможны несколько вариантов: 1. Собственник земельного участка, землевладелец или землепользователь в ходе проведения работ по инвентаризации выявлен и заинтересован в дальнейшем использовании участка согласно целевому назначению. При этом он самостоятельно проводит работы по уточнению и установлению местоположения объектов землеустройства, их границ и т. д. В этом случае, инвентаризация в отношении участка прекращается на данном этапе.2. Собственник, землевладелец, землепользователь выявлен, но при этом не использует участок, или использует неэффективно или не по назначению. В таком случае целесообразно проводить смену собственника или же менять категорию или разрешенное использование. Добровольно или в судебном порядке участок изымается в фонд перераспределения земель (земли запаса) и затем предоставляется эффективному собственнику или землепользователю в предусмотренном Земельным кодексом РФ порядке.3. Собственник не выявлен, т. е. он либо не зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, либо ликвидирован (юридическое лицо), но право собственности или иное право осталось закреплено за ним и т. д. Тогда целесообразно также переводить земельный участок в фонд перераспределения земель (для земель сельскохозяйственного назначения) или земли запаса (для других категорий земель). Согласно ст. 13 Федеральному закону от 18 июня 2001 №78-ФЗ «О землеустройстве», инвентаризация земель проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель. Инвентаризация земель может проводиться на территории Российской Федерации, на территориях субъектов, муниципальных и других административно-территориальных образований, на землях отдельных категорий, землях промышленных предприятий и населенных пунктов. Как правило, инвентаризация проводится при отсутствии или неполноте правоустанавливающих документов на земельные участки, несоответствии их фактическому местоположению и площади, изменению правообладателей земельных участков. Процедура инвентаризации обязательна при проведении реорганизации юридического лица для составления разделительного баланса или договора о присоединении (слиянии). Утвержденные в установленном порядке материалы инвентаризации являются основой для подготовки действительных правоустанавливающих документов, согласования и закрепления границ земельных участков, проведения межевания и дальнейшего прохождения государственного кадастрового учета. Инвентаризация земель обеспечивается проведением комплекса мероприятий: подготовительных работ по сбору и анализу имеющихся правоустанавливающих документов, аэрофотосъемочных, топографо-геодезических, картографических работ, других необходимых изысканий и обследований, согласованием границ земельных участков, формированием отчетной землеустроительной документации. По результатам инвентаризации формируется землеустроительное дело (отчет), содержащее необходимые землеустроительные документы и карту (план) территории, на которой отображены местоположение, размеры, границы земельных участков, границы ограниченных в использовании частей, а также прочно связанные с землей объекты недвижимости. Исходя из состава работ, проводимых при инвентаризации, важно отметить два аспекта: 1. Инвентаризация должна проводиться специализированными государственными предприятиями2. Источником средств, направляемых на проведение работ по инвентаризации является бюджет различных уровней, в зависимости от разграничения прав на земельные участки.Поскольку не завершена работа по разграничению прав на земельные участки, определение источников финансирования работ по инвентаризации становится проблемой, которая препятствует эффективному управлению национальным богатством. 2. Анализ управления земельными ресурсами на примере Иркутского района2.1 Методы и формы управления земельными ресурсамиЗемля является уникальным объектом, обладающим рядом свойств, таких, например, как плодородие. При этом земельные ресурсы относятся к пространственно-ограниченным ресурсам, воспроизвести которые невозможно. Земля оказывает активное воздействие на функционирование общества, принимая участие в удовлетворении его потребностей, как основа жизнедеятельности и средство производства. В связи с этим управление земельными ресурсами - дело не только важное, но и достаточно сложное, что предполагает создание четкой и эффективной системы управления. Проблема управления земельными ресурсами в Российской Федерации, с учетом проводимых социально-экономических реформ, является актуальной и острой. Основное внимание уделяется нормативно-правовому обеспечению и ведению государственного земельного кадастра. Данным направлениям посвящено много работ и исследований. Однако проблема управления земельными ресурсами в целом освещена довольно слабо, несмотря на актуальность и значимость данного направления государственного и муниципального управления. За более чем пятнадцать лет земельной реформы в стране работ, в которых бы четко раскрывались методологические, экономические и правовые основы управления земельными ресурсами - единицы. В особенности это актуально в отношении муниципального управления земельными ресурсами.Рассмотрим определения сущности муниципального управления земельными ресурсами, объектов и субъектов управления, принципы, положенные в основу управления. Управление любой системой в целом состоит в обеспечении сохранности, устойчивости развития этой системы в общих интересах, входящих в нее элементов или связанных с ней других систем.Соответственно муниципальное управление земельными ресурсами - это целенаправленная деятельность муниципальных органов власти по организации рационального использования земли, в целях обеспечения интересов, как всего общества, так и отдельного человека и устойчивого развития поселения.Объектом управления земельными ресурсами в муниципальном образовании выступают земельные участки, в установленных границах, с фиксированной площадью и правовым режимом в пределах границ образования. При этом объектом муниципального управления являются не только исключительно муниципальные земельные участки, но и земли, находящиеся в государственной собственности (неразграниченные земли). Управляющее воздействие муниципалитета оказывается и на земли, находящиеся в частной собственности, например при установлении ставок земельного налога или определении налогооблагаемой базы. |
РЕКЛАМА
|
|||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||
| БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА | ||
 |
© 2010 | |