Домой	Поиск	Войти	Контакты		Добавить в избранное
					Сделать стартовой

ГЛАВНАЯ

ИНФОБЛОК

НОВОСТИ

ВОЙТИ

КОНТАКТЫ

БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА

МЕНЮ

Главная

Технология

Уголовное и уголовно-исполнительное право

Строительство и архитектура

Спорт и туризм

Социология и обществознание

Сельское лесное хозяйство и землепользование

Религия и мифология

Разное

Психология

Производство и технологии

Программирование компьютеры и кибернетика

Начертательная геометрия

Не сортированные

Оккультизм и уфология

Программирование и комп-ры

Экологическое право

Экология

Экономика

Экономико-математическое моделирование

Экономическая география

Финансовый менеджмент финансовая математика

Финансы деньги кредит

Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка "Николин ключ"

БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА - РЕФЕРАТЫ - Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка "Николин ключ"

Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка "Николин ключ"

Курсовая работа по предмету: «Экономика архитектурного проектирования»

На тему: «Экономический анализ и оценка градостроительной ценности территории на примере коттеджного поселка «Николин ключ»

Содержание

Введение

1. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ В СИСТЕМЕ ЕКАТЕРИНБУРГСКОЙ ГОРОДСКОЙ АГЛОМЕРАЦИИ

1.1 Общий экономический анализ загородной недвижимости Свердловской области

1.2 Характеристика и структура предложения

2. ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА «НИКОЛИН КЛЮЧ»

2.1 Обоснование выбора строительной площадки

2.2 Характеристика участка строительства

2.3 Сравнительный анализ эффективности использования территории

Заключение

Список литературы

Приложение

Введение

Сложившееся представление о том, что оценка городских земель представляет интерес главным образом с фискальной точки зрения, является односторонним и ошибочным. Не менее, а возможно, более важное значение, оценка земель имеет для градостроительства и управления развитием города.

В практике градостроительного проектирования, задача оценки территории решается с учетом факторов, влияющих на ценность территории.

Задача оценки территории решается на этапе анализа предпроектной ситуации, с целью предоставления проектировщику необходимой информации для решения задачи функционального зонирования, определения объемно-планировочного решения, а так же для определения экономичности и выгодности территории под застройку.

Задачи градостроительной оценки являются комплексными и вовлекают все городские подсистемы - население, производство, землепользование, экологию, историко-культурное наследие, социологию, улично-дорожную сеть, городской и внешний транспорт, инженерную подготовку территории, инженерное обеспечение территории, систему культбыта.

В настоящее время, в условиях экономического кризиса, градостроительная оценка территории является важной составляющей в реализации строительных работ, т.к. от качества проведенного анализа будет зависеть успешность реализации проекта, а так же для определения стоимости строительства и стоимости дальнейшей эксплуатации объекта.

Цель курсовой работы заключается в оценке градостроительной ценности территории, предназначенной для строительства коттеджного поселка «Николин ключ».

Предметом исследования являются градостроительные и экономические отношения, возникающие в сфере природопользования.

В качестве объекта исследования рассматривается участок, предназначенный для строительства коттеджного поселка «Николин ключ».

Для решения поставленной цели были сформулированы и следующие задачи:

1. Проанализировать загородную недвижимость г. Екатеринбурга;

2. Провести оценку градостроительной ценности участка под строительство, сделать выводы.

Первая глава представляет собой анализ градостроительной ценности территории в системе городской агломерации города Екатеринбурга, дается общий анализ загородной недвижимости Свердловской области, характеристика и структура предложения, основные тенденции.

Во второй главе представлена градостроительная оценка территории коттеджного поселка «Николин ключ», обоснование выбора строительной площадки, характеристика участка строительства и сравнительный анализ эффективности использования территории.

Для написания курсовой работы, были изучены и использованы ряд нормативных документов, учебные пособия, материалы периодических изданий и информационная глобальная сеть интернет.

1. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ В СИСТЕМЕ ГОРОДСКОЙ АГЛОМЕРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА

1.1. Общий экономический анализ загородной недвижимости Свердловской области

По численности населения Екатеринбург занимает в Российской Федерации пятое место после Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска и Нижнего Новгорода. На 1 января 2008 г. население Екатеринбурга составило 1323 тыс. человек. При этом, по территории город является одним из самых маленьких по площади миллионников, его линейные размеры с севера на юг - 28 км, с запада на восток - 17 км. Площадь в границах муниципального образования - 114тыс. га, а в границах городской черты - 51 тыс. га, или 385 м2/чел. На сегодняшний день город начал разрастаться вширь, увеличивая свои границы, сливаясь с городами-спутниками.
Генеральный план МО "город Екатеринбург" на период до 2025 г. предусматривает увеличение объема жилого фонда города с 25 до 42 млн. м2. Из 17,4 млн. м2 нового жилья 40% (более 7 млн. м2) составят индивидуальные и сблокированные жилые дома. В первую очередь, до 2015 г., предполагается построить 12,8 млн. м2, в том числе 2,74 млн. м2 индивидуальных жилых домов. Ежегодные темпы роста составляют 10-15% в год. [21].

В 2007 г. было построено рекордное за всю историю Екатеринбурга количество жилья - 898,7 тыс. м2, или 0,68 м2/чел. При этом объемы индивидуального жилого строительства также составили рекордную цифру - 131,7 тыс. м2. За 10 месяцев 2008 года в Екатеринбурге объемы введенного малоэтажного жилья составили 115 тыс. м2.

Планировочной документацией города предусмотрены в городе жилые районы и микрорайоны различной этажности, в том числе для малоэтажной застройки. Наиболее комфортной является коттеджная застройка.[32].

Коттеджные поселки, по мнению многих застройщиков, становятся одним из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости. Интерес застройщиков к загородному строительству в окрестностях Екатеринбурга обусловлен нескольким причинам. Прежде всего, за городом есть возможность осваивать большие площадки, тогда как в Екатеринбурге высока плотность застройки, практически невозможно получить большой участок земли под комплексное освоение, усиливаются законодательные требования. В то же время власти идут навстречу строителям загородного жилья, готовы помогать в строительстве дорог и коммуникаций. Вторая причина - это рост спроса и, как следствие, инвестиционная привлекательность строительства загородных поселков. Третий важный фактор роста объемов строительства индивидуального жилья за городом - постепенное смещение платежеспособного спроса с квартир в новостройках на индивидуальные дома. В последнее время, даже в условиях кризиса администрация города фиксирует рост интереса к участкам под индивидуальную жилую застройку.

На сегодняшний день, сформировались основные тенденции развития рынка загородной недвижимости. Эксперты считают, что будущее загородного строительства - за коттеджными посёлками с развитой инфраструктурой, находящимися в пределах транспортной доступности до 35 км. При этом развитие «малоэтажного» рынка сейчас направлено в сторону освоения больших территорий, которые позволяют осуществлять комплексную застройку, и маленькие поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом. Причиной этого является высокая и все растущая стоимость проведения коммуникаций (стандартный набор коммуникаций для загородного поселка включает в себя электро - и газоснабжение, водоснабжение и канализацию) и минимальная инфраструктура таких поселков. [20].

Таким образом, по мере развития рынка загородного жилья обозначилась новая тенденция -- создание мега-поселков, которые сегодня влияют на ситуацию на рынке и формируют спрос. Причина популярности таких проектов - снижение расходов на строительство и эксплуатацию инфраструктуры в расчете на одно домохозяйство. Появление масштабных проектов на рынке предопределит формирование не только полноценного пригорода, характерного для нормального развития любого европейского мегаполиса. Такие загородные комплексы предоставляют возможность жить на природе в собственном доме в комфортных условиях, не уступающих городским. Сегодня по всей России девелоперы создают вблизи крупнейших мегаполисов универсальные поселки, сочетающие в себе недвижимость различных типов - коттеджи, таунхаусы и малоэтажные дома.

Девелоперы активно заявляют о новых проектах коттеджной застройки в окрестностях Екатеринбурга, тем не менее, кризис застал рынок индивидуального жилья Екатеринбурга фактически на этапе формирования. За последние три-четыре года количество заявленных организованных коттеджных поселков в окрестностях города увеличилось почти в три раза. Если сравнивать с более отдаленным периодом, то шесть-семь лет назад, за исключением пары таких объектов, предложения практически не было. Сейчас в 30-километровой зоне от города в общей сложности существует более 40 участков организованной малоэтажной застройки (включая действующие, строящиеся и проектируемые объекты). (Таблица 1.1 Приложение 1, Рисунок 1.1 Приложение 2).

Важной составляющей проектов организованных коттеджных поселков становятся объекты призванные создавать условия для комфортного проживания людей. Ведь переезжая за город, люди планируют повысить качество жизни. Однако развитая инфраструктура, являясь с одной стороны неоспоримым преимуществом проекта, может быть в то же время и недостатком, так как для создания сервисных служб требуются немалые дополнительные средства. Соответственно, стоимость квадратного метра в поселках с развитой системой объектов, предназначенных для удовлетворения социальных нужд, значительно выше, чем в поселках со скромной инфраструктурой и эксплуатация этих объектов требует дополнительных затрат. В результате возрастает стоимость содержания каждого дома.

Согласно исследованию, проведенному Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», к базовым элементам инфраструктуры коттеджного поселка можно отнести лишь здание администрации, включающее службы эксплуатации, охраны и уборки территории.[17]. Другие эксперты рынка считают, что на сегодняшний день, минимальные требования потенциальных покупателей коттеджей: продовольственный магазин, аптечный/медицинский пункт, детская площадка, спортивные площадки, охрана, гостевая парковка (это набор необходимый для поселка эконом - класса).

Наличие всех прочих объектов может быть продиктовано классом поселка, его местоположением и местными особенностями. В частности, в поселках, предназначенных для постоянного проживания особо важны социально-бытовые объекты. В дачных поселках целесообразно размещать спортивно-развлекательную инфраструктуру. Если в ближайших населенных пунктах хорошая инфраструктура, набор объектов внутри коттеджного комплекса может быть сведен к минимуму.

Для поселка бизнес-класса инфраструктура должна быть более развитой. Вместо спортивной площадки необходим спортивный или тренажерный зал, либо фитнес-центр. Требуются бытовые службы, медпункт, кафе или ресторан. В зависимости от территории, в поселке могут быть построены пляжи, причалы, катки, лыжные базы, теннисные корты, бассейны.

Уровень требований у покупателей, приобретающих дома в поселках элит-класса значительно выше, поэтому застройщики стараются предложить им нечто эксклюзивное. Например, теннисные корты, часовню, искусственный водоем, школа верховой езды, парк и т.д.

Набор объектов, необходимых для полноценной жизни, так же зависит и от масштабов проекта. Поселок, который рассчитан на постоянное проживание свыше трех тысяч человек, вряд ли сможет обойтись, например, без образовательного учреждения. Население таких поселков может превышать 5 тысяч человек, соответственно, там возможно создать нормальную и недорогую инфраструктуру.

На сегодняшний день в Екатеринбурге необходимые для жизнеобеспечения объекты заявлены в концепции практически каждого поселка. Исключение составляют только коттеджные поселки, находящиеся в зоне доступности городских (поселковых) инфраструктурных организаций, например, «Северный» (г. Сысерть), «Ильинский квартал» (с. Кашино), «Золотой карп», «на Лиственной» (г. Екатеринбург), «Шелес парк» (п. Таватуй).

1.2 Характеристика и структура предложения

В последние годы одной из тенденций развития екатеринбургского рынка жилой недвижимости стало увеличение сектора загородного, прежде всего коттеджного жилья. Несмотря на то, что данный сегмент считается формирующимся.[20].

В структуре загородной недвижимости можно выделить следующие сегменты: земельные и садовые участки, дома и коттеджи. Используя базу данных Уральской палаты недвижимости можно проанализировать состав предложения на рынке загородной недвижимости (Рисунок 1.2 Приложение 3).

Небольшую долю на рынке, около 7%, занимают садовые участки. Они находятся на территории коллективных садов, занимают около 5 - 8 соток. Самую большую долю на рынке (38%) составляют загородные дома. Средняя площадь загородного дома равна 65 - 70 м2, размер прилегающего участка около 13 соток.

За последний год доля загородных домов в общем объеме предложения сократилась на 3%. Данное сокращение произошло за счет соответствующего увеличения доли предложения земельных участков. Этот сегмент загородного рынка довольно неоднороден, в одних и тех же районах цены могут в разы отличаться в зависимости от размеров участка, наличия коммуникаций, близости к водоемам и лесным массивам и категории земель. Так стоимость одной сотки земли без коммуникаций на 25 - 30% ниже среднего уровня цен, а сотка земельного участка размером от одного гектара ниже среднерыночной в 2 - 2,5 раза.

Если сравнивать с более отдаленным периодом, предложения практически не было (Рисунок 1.3 Приложение 3).

Не последнюю роль в том, что покупателей на загородную недвижимость находится, не так много играют достаточно высокие цены. Сегодня на рынке Екатеринбурга активные продажи ведутся в 32 организованных поселках индивидуального жилья. Средняя цена предложения домовладения в них составляет около 44800 руб./ м2. Это более низкий показатель, чем средняя стоимость квадратного метра в городской квартире (сейчас она составляет около 57863 рублей).[20]. Динамика изменения цены за 1 м2 в коттеджных поселках представлена на рисунке 1.4 (Приложение 4).

Но при этом нужно учесть, что большую долю на рынке (около 83%) занимают поселки со средней площадью домовладения более 200 м2, а значит, за объект покупателю придется заплатить намного больше, чем за городскую квартиру.

Рисунок 1.5 показывает динамику стоимости одной сотки земельных и садовых участков (Приложение 4).

На рисунке 1.6 (Приложение 4) показано изменение одной сотки земли в зависимости от размера участка. Наиболее высокая стоимость наблюдается на участках размером 8-9 соток и на участках менее 8 соток.

Структура предложения организованных коттеджных поселков по поясам представлена на рисунке 1.7 (Приложение 5).

В 2006 году самый значительный рост цен наблюдался среди земельных участков, расположенных на расстоянии 10 километров от Екатеринбурга, он составил около 120%. Остальные земельные участки подорожали на 50 - 55%. В 2007 году земельные участки в радиусе до 30 км от Екатеринбурга подорожали на 40 - 45%, отдаленные земельные участки выросли в цене всего на 20%. В настоящее время средняя стоимость одной сотки земельного участка в пределах 10 километров от Екатеринбурга составляет 155 тысяч рублей, от 10 до 30 километров 89 тысяч рублей, далее 30 километров - 55 тысяч рублей.[20]. В связи с высокими ценами на землю в окрестностях Екатеринбурга большой популярностью стали пользоваться участки, находящиеся на расстоянии 10 - 30 километров от Екатеринбурга.

Екатеринбург является крупным автотранспортным узлом. В нескольких направлениях от города расходятся автомагистрали и дороги с твердым покрытием. Самые дорогие земельные участки находятся по Серовскому, Старотагильскому, Челябинскому и Старопышминскому трактам. Центрами притяжения Серовского и Старотагильского трактов, повышающими средний уровень цен, являются озера Таватуй и Балтым. Недорогие направления: Московский, Полевской, Режевской и Тюменский тракты (Рисунки 1.8, 1.9 Приложение 6). Таким образом, цены на земельные участки изменяются в зависимости от местоположения объекта. Рисунок 2.8 показывает изменение стоимости сотки земли по направлениям.

На рисунке 1.10 (Приложение 7) отражено процентное распределение коттеджных поселков по направлениям, на котором видно, что наиболее высокое предложение наблюдается в Челябинском (25%), Тюменском (18,2%), Полевское (18,2%), Березовское (18,2%) направлениях, а как же Московское направление (15,9%), Серовское направление (4.5%).

На сегодняшний день, на екатеринбургском рынке загородной недвижимости более трети (36,8%) предложения, это небольшие коттеджные поселки, количество домохозяйств в которых меньше 50. Средние по размеру коттеджные поселки составляют более 40% всех выставленных на продажу проектов. Доля крупных поселков, состоящих из 200 и более домохозяйств, составляет пятую часть (21%) от объема.

2. ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА «НИКОЛИН КЛЮЧ»

2.1 Обоснование выбора строительной площадки

По результатам оценки инвестиционной привлекательности региона и анализа рынка загородной недвижимости, наиболее перспективными районами для застройки являются Челябинский и Чусовской тракты. Выбор в их пользу обусловлен следующими факторами:

- близость от города и транспортная доступность;

- наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и объектов социального назначения;

- экологическая чистота и благоприятная природная среда;

- возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно использовать после окончания строительства поселков. [20].

Максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках - далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все. (Рисунок 2.1 Приложение 7).

Рисунок 2.1 показывает соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости, в зависимости от месторасположения объекта.

Важным фактором при выборе будущего жилья является его местоположение. Наибольшим спросом сегодня пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта - река Сысерть. Покупателям наиболее интересны поселки, расположенные в 10 - 30 км от Екатеринбурга, в экологически чистой зоне.

Если взять усредненные пожелания потенциальных покупателей по поводу загородного дома, то собирательный образ желаемого жилища выглядит следующим образом: двухэтажный дом из кирпича площадью 150-200 м2 на участке 10 соток, расположенном в черте города.

Сейчас более 90% покупателей загородного жилья предпочитают именно организованные коттеджные посёлки, в то время как ещё несколько лет назад число таких желающих составляло только 10%. Оптимальная планировка, архитектура и инфраструктура значительно повышают ликвидность объекта.

Рассматривая коттеджный поселок «Николин ключ» покупатели оценивают его месторасположение, то есть: направление, расстояние от Екатеринбурга, удобство подъезда, природное окружение, близость водоемов и городской инфраструктуры. Как показывают проведенные исследования, часто покупатель вначале решает, где он хотел бы купить коттедж, а уже потом знакомится с предлагаемыми в этом направлении поселками. [18].

Ключевой момент при выборе места - это его экологичность и привлекательное природное окружение. Ради этого потребители готовы даже отъехать несколько дальше от города.

У каждого из екатеринбургских направлений строительства коттеджных поселков есть своя «экологическая репутация», которая чаще основана на стереотипах, чем на реальных сведениях об экологической ситуации в том или ином направлении от Екатеринбурга.

Самые популярные направления - Челябинское и Тюменское. Челябинский тракт чаще привлекает покупателей коттеджей бизнес-класса, на втором месте по предпочтениям среди более состоятельных покупателей - Московское направление. Тюменский тракт привлекает покупателей коттеджей эконом-класса, на втором месте для них - Челябинское и Полевское направления.

У Челябинского и Полевского направлений репутация самых экологичных, с живописной природой и более мягким климатом. Тюменское направление привлекает недорогими предложениями и удобным выездом из города. В Московском направлении чаще других работает фактор рекомендаций знакомых, кроме того, здешние места уже также стали привычным местом отдыха, причем не только летнего, но и зимнего. Это направление воспринимается потребителями как престижное, чему способствует и уровень предлагаемых здесь поселков, и близость горнолыжных трасс, и развитая торговая инфраструктура (ТЦ «МЕГА», ТЦ «METRO» и прочие торговые комплексы, расположенные вокруг).

Таким образом, наиболее удачным местом для расположения коттеджного поселка «Николин ключ», является Челябинское направление, так как хорошая транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры (коммуникации и объекты социального назначения), экологическая чистота, благоприятная природная среда (река Сысерть).

2.1 Характеристика участка строительства

Земельный участок под строительство комплекса индивидуальной малоэтажной застройки размещается в 25 км от Екатеринбурга на северной окраине п. Кашино Сысертского района Свердловской области и оформлен в аренду на 49 лет (имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки).[5].

Территория участка ограничена с севера охранной зоны реки Черемшанка, с восточной - полосой отчуждения федеральной дороги Екатеринбург - Челябинск, с юга - границей села Кашино, с запада - участком леса 1 категории (земли лесхоза). (Приложение 8).

Участок находится на междуречье реки Сысерти и ее левобережного притока реки Черемшанка. Участок частично расположен в водоохраной зоне реки Сысерть, составляющей 500 м, и за пределами водоохраной зоны реки Черемшанка, составляющей 100 м. (Приложение 9).

Участок размещается на свободной от застройки территории, на бывших пахотных землях.

Площадь отведенного участка относительно ровный, слабо холмистый, абсолютные отметки поверхности земли изменяются от 223,0 до 243,0 м.

Климатические условия:

Климатический район строительства - 1В, он характеризуется [28]:

Климат района умеренно континентальный.

Средняя температура самого жаркого месяца + 17,0°С. Средняя температура самого холодного месяца - 15,9°С. Среднегодовая температура воздуха около +1°С (колеблется от 0,8°С до 1,7°С). [28].

В зимний период преобладают юго-западные ветры, в летний - северные и западные. Максимальная скорость ветра - до 35 м/с, среднегодовая - 4,5 - 5,0 м/с. [28].

Максимальное количество атмосферных осадков (75 - 80% от их годовой нормы) выпадает в летнее время. Среднегодовое количество осадков составляет 422 мм. [28].

Нормативная глубина промерзания грунтов - 2,0 м. [28].

Геологические условия участка застройки:

Территория проектируемого строительства расположена в северной части Кашинской антиклинали Арамильско-Сухтелинского мегасинклинория Восточно-Уральского поднятия. В пределах территории развит комплекс нижнесилурийских эффузивных (биотитовые и биотит-роговообманковые грандиориты) пород. Коренные породы перекрыты отложениями четвертичного возраста различного генезиса.

Таким образом, на основании факторов инженерно - геологических условий [28]:

1. Геоморфологические условия - Участок расположен в пределах нескольких геоморфологических элементов одного генезиса. Поверхность наклонная, слабо расчлененная;

2. Геологические в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - не более четырех различных по литологии слоев, залегающих наклонно или с выклиниванием. Мощность изменяется закономерно. Существенное изменение характеристик свойств грунтов в плане или по глубине. Скальные грунты имеют неровную кровлю и перекрыты нескальными грунтами;

3. Гидрогеологические в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - Два и более выдержанных горизонтов подземных вод, местами с неоднородным химическим составом или обладающих напором и содержащих загрязнение;

4. Геологические и инженерно-геологические процессы, отрицательно влияющие на условия строительства и эксплуатации зданий и сооружений - Имеют ограниченное распространение и не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений, строительство и эксплуатацию объектов;

5. Специфические грунты в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - Имеют ограниченное распространение и не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений, строительство и эксплуатацию объектов;

6. Техногенные воздействия и изменения освоенных территорий - Не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений и проведение инженерно-геологических изысканий.

В целом, инженерно-геологические условия территории могут быть оценены как удовлетворительные и отнесены ко II категории сложности согласно приложения Б СП 11-105-97, часть1. [30].

На участке выявленных запасов полезных ископаемых нет (справка Уральского ПГО «Уралгеология» № 35-15/2-125 от 01.04.04).

По результатам экологических исследований (Экспертное заключение ФГУ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области» от 02.10.07) участок имеет низкий радиационный фон, не является радоноопасным, дополнительных мер по предотвращению поступления радона в атмосферу не требуется.

Территория участка частично покрыта лесом 1 группы. Лес 1 группы, частично покрывающий участок, вырубке не подлежит и сохранен в качестве парковой зоны.

Согласно Заключению экспертной комиссии Государственной экологической экспертизы № 05/3-4925, утвержденному Приказом ГУПР № 1636 от 30.07.04 отведенный под застройку участок находится на междуречье реки Сысерть и ее левобережного притока реки Черемшанка, в 200-300 м от реки Сысерть и в 50 м от реки Черемшанка, за пределами их водоохранных зон, составляющих соответственно 200 и 50 м. Водная служба ГУПР и ООС МПР России по Свердловской области согласовала размещение участка под застройку.

Для водозаборной скважины, расположенной в северной части участка предусмотрены зоны санитарной охраны I, II и III пояса. В зоне I, II пояса расположены только строения, относящиеся к водозабору (насосная станция, резервуары чистой воды). СанПиН 2.1.4.1110-02 не запрещает размещение жилой застройки в III поясе зоны санитарной охраны источника, что подтверждается Заключением государственной экологической экспертизы. [24]. (Приложение 10).

Подземные воды территории - преобладающим развитием пользуются трещинные воды в зонах активной трещиноватости, проникающей до глубины 50-60 м, вместе с водами четвертичных покровных отложений образующие единый водонососный комплекс, имеющий грунтовый характер. (Приложение 11).

В процессе изысканий грунтовый водоносный горизонт вскрыт на глубине от 2,7 м до 3,0 м. Установившийся уровень подземных вод зафиксирован на глубине 2,5-2,7 м, что соответствует абсолютным отметкам от 220,53 до 220,87 м. В многоводные годы при таянии снега и обильном выпадении осадков возможное повышение уровня подземных вод может составить 0,5-1,0 м по выводам изысканий.

Таким образом, из проведенного анализа месторасположения проектируемого коттеджного поселка «Николин ключ», можно сделать вывод о том, что участок является пригодным для строительства, но при этом имеет ряд ограничений:

1. Охранной зоны реки Черемшанка (Участок частично расположен в водоохраной зоне реки Сысерть, составляющей 500 м, и за пределами водоохраной зоны реки Черемшанка, составляющей 100 м.).

2. Полосой отчуждения федеральной дороги Екатеринбург - Челябинск;

3. Граница села Кашино.

4. Участок леса 1 категории (земли лесхоза).

5. Водозаборная скважина, расположенная в северной части участка с предусмотренными зонами санитарной охраны I, II и III пояса.

Так же участок имеет ряд преимуществ:

1. Располагается в 25 км от Екатеринбурга, и находится в 3 кольце городской агломерации;

2. Находится на междуречье реки Сысерти и ее левобережного притока реки Черемшанка;

3. Размещается на свободной от застройки территории, на бывших пахотных землях;

4. Площадь отведенного участка относительно ровный, слабо холмистый, абсолютные отметки поверхности земли изменяются от 223,0 до 243,0 м.

5. Лес, который используется как парковая зона.

2.2 Сравнительный анализ эффективности использования территории

Градостроительную ценность и оценку планировочной структуры застройки коттеджного поселка «Николин ключ» можно провести на основе технико-экономического анализа, так как экономические вопросы рассматриваются в тесной взаимосвязи с объемно-планировочными решениями.

Технико-экономическая оценка осуществляется на основе плана коттеджного поселка «Николин ключ». (Приложение 12).

На плане выделены:

- жилые дома;

- учреждения обслуживания повседневного пользования (детский сад, общественный центр, автостоянки, площадки хозяйственно-бытового обслуживания);

-места для отдыха и занятий спортом;

- пешеходные аллеи и дорожки, внутренние проезды, подъезды к домам и общественному зданию.

Границы расчетной территории устанавливаются по красным линиям жилых и магистральных улиц. Из расчетной территории должны быть исключены площади участков объектов районного и общегородского значения, объектов, имеющих историко-культурную и архитектурно-ландшафтную ценность [27].

По проектному предложению планировки рассчитывается общий жилой фонд коттеджного поселка. Размер жилого фонда определяется по следующей формуле:

An = F3 * n * (1 - Kл - Kк), (1)

где An - жилой фонд для домов конкретной этажности, м2 общей площади;

F3 - площадь их застройки, м2;

n - этажность домов;

Kл , Kк - коэффициенты, учитывающие площади на плане здания (этажа), занятые соответственно лестнично-лифтовым узлом и конструкциями.

Общий размер жилого фонда при смешанной этажности застройки получается суммированием данных по жилым домам конкретной этажности.

По данной формуле мы можем рассчитать размер жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ», расчет представлен в таблице 2.1.

Таким образом, из таблицы видно, что жилой фонд коттеджного поселка составляет 55207,74 м2.

Для выявления уровня обеспеченности населения необходимыми формами и средствами обслуживания был составлен баланс (распределение) территории микрорайона по элементам застройки. Баланс территории представлен в таблице 2.2.

Таблица 2.1

Определение жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ»

Тип здания (секции) по материалу стен	Площадь застройки Fз, м2	Кол-во этажей, n	1-Кл-Кк	Жилой фонд, An, м2
	здания (секции)	Кол-во зданий (секций)	Всего
1	2	3	4	5	6	7
"Видное" (кирпичное)	119,7	47	5625,9	2	0,7	7876,26
"Лазурное" (кирпичное)	142,5	50	7125	2	0,7	9975
"Отрадное" (кирпичное)	184,1	31	5707,1	2	0,7	7989,94
"Пригожино" (кирпичное)	111,7	12	1340,4	2	0,7	1876,56
"Солнцево" (кирпичное)	121,3	7	849,1	2	0,7	1188,74
"Ясное" (кирпичное)	108,3	28	3032,4	2	0,7	4245,36
Таун-хаус без мансарды	61,7	66	4072,2	2	0,7	5701,08
Таун-хаус с мансардой	59	132	7788	3	0,7	16354,8
Всего			35540,1			55207,74

Таблица 2.2

Баланс территории коттеджного поселка «Николин ключ»

№ п/п	Элементы территории	Площадь по проекту "Николин ключ", Га	Удельные размеры площади, м2/чел.
			По нормам	По проекту "Николин ключ"
1	2	3	4	5
1.	Жилые здания (площадь застройки)	28,24	8,6	92,08
2.	Участки детских учреждений	0,14	3	14
3.	Территории культурно-бытовых учреждений	0,4	1	1,3
4.	Проезды, тротуары, хоз. площадки, автостоянки	4,7	5	15,32
5.	Спорт. площадки и детские площадки	7,45	1,2	24,29
6.	Озеленение жилой территории, общие сады, бульвары	14,46	19	47,15
	Итого	55,39

Удельные размеры элементов территории запроектированного коттеджного поселка сопоставляются с нормативными данными. По результатам сравнения можно сделать вывод о том, что коттеджный поселок спроектирован неэкономично, т.к. удельные размеры площадей в несколько раз превышают нормативные показатели.

Степень экономичности решения генерального плана жилого района города устанавливается на основе следующих общих технико-экономических показателей:

1. Численность населения - определяется по формуле:

N = An : 18м2, (2)

где An - жилой фонд для домов конкретной этажности, м2 общей площади;

18 м2 - норма жилищной обеспеченности. [21].

Таким образом, получаем численность населения коттеджного поселка:

N = An : 18м2 [ 9 ]= 55207,74 : 18 = 3067 чел.

2. Норма жилищной обеспеченности - 18 м2/чел.

3. Жилой фонд

An = 55207.74 м2 общ. пл = 55,21 тыс. м2 общ. пл

4. Площадь жилой группы Apl = 55,39 га

5. Плотность жилого фонда жилой группы (брутто) - определяется как частное деление жилого фонда на площадь территории жилой группы. Проектная плотность жилого фонда должна быть не менее нормативного значения этого показателя, что характеризует эффективность использования территории.

Р = An / F, (3)

Р = 55207,74 м2 общ. пл / 55,39 га = 996,71 м2 общ. пл

На основе полученной цифры, можно сделать вывод о том, что плотность жилого фонда жилой группы высокая, т.к. для центральной зоны нормативная плотность жилого фонда составляет 420 м2 общ. пл. [27].

6. Плотность населения - определяется как отношение общей численности населения коттеджного поселка к его территории.

с = N / Apl, (4)

= 3067 чел / 55,39 га = 55 чел / га

Проектная плотность населения ниже, чем нормативная (130 чел / га). При проектировании коттеджного поселка это вполне допустимо.

7. Средневзвешенную этажность застройки можно определить по формуле

Эср = А / (А1 + А2 / 2 + … + Аn / n) (5)

Эср = 55207,74 / (38853,94/2 + 16354,8/3) = 55207,74 / 24878,07 = 2 эт.

Из произведенных расчетов, мы видим, что средневзвешенная этажность коттеджного поселка 2 этажа.

Также для определения экономичности коттеджного поселка, необходимо рассчитать годовые эксплуатационные расходы приходящиеся на 1 жителя коттеджного поселка и на м2 общ. пл., они представлены в таблице 2.3.

Теперь на основании произведенных расчетов, можно провести сравнительный анализ с несколькими коттеджными поселками, находящимися также в третьем кольце городской агломерации: «Ягодное» (Чусовской тракт), «Гринвиль» (Сысертский р-он), «Бобры» (Белоярский р-он), «Дубрава» (Белоярский р-он), «Ильинский квартал» (Сысертский р-он), «Бристоль» (Тюменский тракт).

Удельные показатели:

на 1 м2 жилого фонда Сэ / An = 54305296,99/ 55207,74 = 983,65 руб.

на 1 жителя Сэ / N = 54305296,99/3067 = 17706,32 руб.

Таблица 2.3

Годовые эксплуатационные расходы по жилой группе

Элементы затрат	Ед. изм.	По проекту "Николин ключ"	Годовые эксплуатационные расходы на ед.руб	Сумма по проекту "Николин ключ", руб
1	2	3	4	5
Жилые дома	м2 общ. пл	55207,7	126	6956175,24
Здания культурно-бытового назначения	м2 общ. пл	4000	85	340000
Детские учреждения	руб./расч.ед.	до 140 чел.	10050	1407000
Внешние инженерные сети и оборудование	м2		7%	479507
Внутриквартирные проезды,хоз. площадки	м2	47000	10,5	493500
Спортивные и детские площадки	м2	74500	6	447000
Озеленение жилой территории, общие сады, бульвары	м2	144600	3,5	506100
Всего (руб/год) Сэ				9362982,24
Всего с учетом коэффициента (5,8)				54305296,99

В таблице 2.4 приведены данные по коттеджным поселкам (Приложение 13). Из таблицы видно что, по сравнению с другими коттеджными поселками, поселок «Николин ключ» имеет большую площадь жилой застройки, 55207,74 м2 общ. пл., тогда как площадь жилой застройки поселка «Ягодное» - 49700 м2 общ. пл., «Гринвилль» - 33600 м2 общ. пл., «Бобры» - 36900 м2 общ. пл., «Дубрава» - 30688 м2 общ. пл., «Ильинский квартал» - 9800 м2 общ. пл., «Бристоль» - 11400 м2 общ. пл. Стоимость эксплуатации жилой застройки: «Николин ключ» - 6956175,24 руб., «Ягодное» - 6262200 руб., «Гринвилль» - 4233600 руб., «Бобры» - 4656960 руб., «Дубрава» - 3866688 руб., «Ильинский квартал» - 1234800 руб., «Бристоль» - 1436400 руб. Внутриквартальные проезды, хозяйственные площадки составляют: «Николин ключ» - 47000 м2, «Ягодное» - 42000 м2, «Гринвилль» - 20000 м2, «Бобры» - 17000 м2, «Дубрава» - 47100 м2, «Ильинский квартал» - 14800 м2, «Бристоль» - 8900 м2. Озеленение жилой территории, общие сады, бульвары составляют: «Николин ключ» - 144600 м2, «Ягодное» - 32300 - м2, «Гринвилль» - 28500 м2, «Бобры» - 36100 м2, «Дубрава» - 121700 м2, «Ильинский квартал» - 20100 м2, «Бристоль» - 11700 м2.

Общая сумма эксплуатационных затрат на коттеджные поселки, с учетом цен на 2008 год составили: «Николин ключ» - 61649837 руб., «Ягодное» - 53078522 руб., «Гринвилль» - 41817299 руб., «Бобры» - 35904483 руб., «Дубрава» - 40788666 руб., «Ильинский квартал» - 11432676 руб., «Бристоль» - 12355151 руб.

Теперь на основании расчетов эксплуатационных затрат, баланса территории и технико-экономических показателей можно составить сравнительную таблицу 2.5 (Приложение 14).

Площадь застройки коттеджных поселков составляет: «Николин ключ» - 28,24 Га; «Ягодное» - 28 Га; «Гринвилль» - 16 Га; «Бобры» - 27,4 Га; «Дубрава» - 27,4 Га; «Ильинский квартал» - 15,4 Га; «Бристоль» - 11,4 Га.

Расчетная численность населения: «Николин ключ» - 3067 чел.; «Ягодное» - 2761 чел.; «Гринвилль» - 1867 Га; «Бобры» - 2053 Га; «Дубрава» - 1705 Га; «Ильинский квартал» - 544 Га; «Бристоль» - 633 Га.

Увеличение расчетной численности населения в коттеджном поселке, происходит за счет увеличения жилого фонда.

Жилой фонд составляет: «Николин ключ» - 55,39 тыс.м2общ.пл./Га; «Ягодное» - 49,7 тыс.м2общ.пл./Га; «Гринвилль» - 33,6 тыс.м2общ.пл./Га; «Бобры» - 36,96 тыс.м2общ.пл./Га; «Дубрава» - 30,69 тыс.м2общ.пл./Га; «Ильинский квартал» - 9,8 тыс.м2общ.пл./Га; «Бристоль» - 11,4 тыс.м2общ.пл./Га.

Т.к. территория под строительство расположена на бывших пахотных землях, участок ровный не холмистый, но имеется ряд санитарно-защитных зон, за счет чего сокращается площадь застройки, уменьшается площадь жилого фонда и, следовательно, уменьшается расчетная численность, плотность населения, и плотность жилого фонда.

Плотность населения в поселках составляет: «Николин ключ» - 55 чел./Га; «Ягодное» - 69 чел./Га; «Гринвилль» - 78 чел./Га; «Бобры» - 57 чел./Га; «Дубрава» - 34 чел./Га; «Ильинский квартал» - 25 чел./Га; «Бристоль» - 42 чел./Га.

Годовые эксплуатационные расходы тесно связаны с правильной градостроительной оценкой территории. На основании данной оценки разрабатывается объемно-планировочное решение коттеджного поселка, и рассчитывается сметная стоимость строительства, а так же годовые эксплуатационные расходы приходящиеся на 1 человека коттеджного поселка и на 1 м2 общ. пл.

Таким образом, Годовые эксплуатационные расходы на 1 жителя составили: «Николин ключ» - 20101,02 руб./год. чел.; «Ягодное» - 19224,38 руб./год. чел; «Гринвилль» - 22398, 12 руб./год. чел; «Бобры» - 17488,78 руб./год. чел; «Дубрава» - 23922,97 руб./год. чел; «Ильинский квартал» - 21015,94 руб./год. чел; «Бристоль» - 19518,41 руб./год. чел.

На рисунках 2.2 и 2.3 (Приложение 15) хорошо видно, что годовые эксплуатационные расходы приходящие на одного жителя коттеджных поселков практически равны, так же как и годовые эксплуатационные расходы на 1 м2 общей жилой площади.

Таким образом, при оценке участка под строительство коттеджного поселка «Николин ключ» учитывались все основные факторы, влияющие на оценку градостроительной ценности: локализационные, экологические, факторы стоимости отчуждения из под существующего использования, коммуникационные, инфраструктурные, факторы престижа и репутации.

На основании данных факторов, можно сделать следующие выводы:

1. Участок располагается на бывших пахотных землях. Относительно ровный, слабохолмистый, расположен в пределах нескольких геоморфологических элементов одного генезиса.

Таким образом, инженерно-геологические условия территории оценены как удовлетворительные и отнесены ко II категории сложности, следовательно, несут незначительное удорожание стоимости строительства.

2. Территория застройки коттеджного поселка, расположена в наиболее экологически чистом направлении, Сысертский район, село Кашино. Поблизости нет предприятий, загрязняющих окружающую природную среду.

3. Участок оформлен в аренду на 49 лет, имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки.

4. По коммуникационным факторам, участок расположен в достаточно доступном и удобном месте, в 25 км от Екатеринбурга по Челябинскому тракту, между городами налажено транспортное сообщение.

5. Градостроительная ценность территории также определяется и инфраструктурными факторами.

Инженерные сети, внутриквартальные проезды, социальная инфраструктура, их наличие снижает предстоящие затраты строительства, тем самым увеличивают градостроительную ценность территории.

Инфраструктура коттеджного поселка включает в себя:

- централизованное электро-, газо- и водоснабжение, канализация;

- мини-котельная в доме для отопления и горячего водоснабжения;

- выделенная линия Интернет, телефонные номера г.Екатеринбурга и Сысерти;

- мини-детский сад;

- магазин продовольственных и промышленных товаров;

- медпункт с аптечным киоском;

- кафе-бар;

- досуговый центр;

- открытые и закрытые спортивные площадки;

- парковки для гостевых автомобилей на 68 машин;

- регулярное автобусное сообщение с г.Екатеринбургом и Сысертью.

О сохранении комфорта заботятся эксплуатационно-технические службы. Предполагается круглосуточная профессиональная охрана, вечернее и ночное освещение.

Рядом с поселком:

- гольф-клуб;

- конноспортивная школа;

- яхт-клуб (в г. Сысерть);

- вертолетные площадки;

- детский сад в с. Кашино;

- большое разнообразие прод- и пром- магазинов в с. Кашино;

- элитная школа-интернат продленного дня в г. Сысерть.

6. Немаловажным фактором градостроительной ценности участка, в данном случае играет престиж и репутация района. Это связано с тем, что Челябинское направление является экологически чистым, красивые леса, реки, достаточная отдаленность от города и отсутствие промышленных предприятий.

Таким образом, проанализировав все факторы градостроительной ценности территории и просчитав технико-экономические показатели, на которые влияют данные факторы, можно сказать о том, что участок является пригодным для строительства как в градостроительной, так и экономическом отношении, т.е. имеет градостроительную ценность.

Заключение

Коттеджные поселки, по мнению многих застройщиков, становятся одним из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости.

Интерес застройщиков обусловлен несколькими причинами: во-первых, за городом есть возможность осваивать большие площадки, тогда как в Екатеринбурге высокая плотность застройки. Вторая причина - это рост спроса, и как следствие, инвестиционная привлекательность строительства загородных поселков. Третий важный фактор роста объемов строительства индивидуального жилья за городом - постепенное смещение платежеспособного спроса с квартир в новостройках на индивидуальные дома.

В последнее время, даже в условиях кризиса администрация города фиксирует рост интереса к участкам, под индивидуальную жилую застройку.

При написании дипломной работы были решены все поставленные задачи и сделаны соответствующие выводы.

Из проведенного анализа месторасположения проектируемого коттеджного поселка «Николин ключ», можно сделать вывод о том, что участок является пригодным для строительства, но при этом имеет ряд ограничений.

Градостроительная ценность и оценка планировочной структуры застройки коттеджного поселка «Николин ключ» была оценена на основе технико-экономического анализа, так как экономические вопросы рассматриваются в тесной взаимосвязи с объемно-планировочными решениями.

Были рассчитаны годовые эксплуатационные расходы, т.к. они тесно связаны с правильной градостроительной оценкой территории. На основании данной оценки разрабатывается объемно-планировочное решение коттеджного поселка, и рассчитывается сметная стоимость строительства, а так же годовые эксплуатационные расходы приходящиеся на 1 человека коттеджного поселка и на 1 м2 общ. пл.

На основании данных факторов, можно сделать следующие выводы:

3. Участок оформлен в аренду на 49 лет, имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки.

5. Градостроительная ценность территории также определяется и инфраструктурными факторами.

Инфраструктура коттеджного поселка включает в себя: централизованное электро-, газо- и водоснабжение, канализация; мини-котельная в доме для отопления и горячего водоснабжения; выделенная линия Интернет, телефонные номера г.Екатеринбурга и Сысерти; мини-детский сад; магазин продовольственных и промышленных товаров; медпункт с аптечным киоском; кафе-бар; досуговый центр; открытые и закрытые спортивные площадки; парковки для гостевых автомобилей на 68 машин; регулярное автобусное сообщение с г.Екатеринбургом и Сысертью.

Рядом с поселком: гольф-клуб; конноспортивная школа; яхт-клуб (в г. Сысерть); вертолетные площадки; детский сад в с. Кашино; большое разнообразие прод- и пром- магазинов в с. Кашино; элитная школа-интернат продленного дня в г. Сысерть.

Список литературы

1. Аналитический центр "Live! Creative/Marketing" - "Информационная справка. Жилищные и градостроительные принципы, традиции, концепции и подходы", 2007 г.

2. Анимица Е.Г., Власова Н.Ю. "Градоведение" - Екатеринбург, 2006 г.

3. Архитектурно-художественная композиция. Сборник №2 "Проблемы гармонизации систем расселения" В.Ю. Спиридонов, В.А. Колясников, 2007 год

4. Асаул А.Н., Карасев А.В. "Экономика недвижимости" /Электронное пособие

5. Генеральный план "Пояснительная записка 314-00-ГП" - " Комплекс малоэтажной застройки в п.Кашино Свердловской области"

6. Градостроительный кодекс РФ : Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005 г. №1 ст. 17

7. Гражданский кодекс РФ, часть 1,2,3.

8. Земельный кодекс РФ, ст.6

9. Инструкция по определению эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий. - Госгражданстрой. - М.:Стройиздат,1983, с. 24

10. Кабакова И.С. "Градостроительная оценка территории городов" - М.:Стройиздат 1973 - с. 153

11. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. - М., 1995, с.543

12. Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь. - М.,1992, с.268

13. Ромм А.П. "Методические основы оценки городских земель" - Журнал "Аудиторские ведомости" №3 март 1999 г.

14. Ромм А.П. "Основные принципы городских земель" - Журнал "Аудиторские ведомости" №12,1998 г.

15. Сайт "BLIZKO Недвижимость" - www.domblizko.ru

16. Сайт "Деловой квартал" - www.dkvartal.ru

17. Сайт "Индикаторы рынка недвижимости" - www.irn.ru

18. Сайт "КБ"Ярмарка" - www.kb-yarmarka.ru

19. Сайт "УралБизнесКонсалтинг" - www.urbc.ru

20. Сайт "Уральской палаты нелвижимости" - www.upn.ru

21. Сайт администрации г.Екатеринбурга - www.strategy-burg.ru

22. Сайт коттеджного поселка "Николин ключ" - www.nikolin-kluch.ru

23. СанПиН 2.1.2.1002-00 "Проектирование, строительство и эксплуатация жилых зданий, предприятий муниципально-бытового обслуживания, учреждений образования, культуры, отдыха, спорта"

24. СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения"

25. СанПиН 2.2.1'2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов"

26. Свод законов Российской Империи. Т.10.4.1. Свод законов гражданских. - Петроград, 1914, с.71

27. СНиП 2.07.01.-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"

28. СНиП 23.-01-99(2003) "Строительная климатология и геофизика"

29. СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные".

30. СП 11-105-97 "Инженерно-геологические изыскания для строительства

31. СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства"

32. Специальный выпуск журнала "Стройкомплекс Среднего Урала" № 12 2007(44), 50 стр.

33. Специальный выпуск журнала "Стройкомплекс Среднего Урала" № 7-8 2008(120), 74 стр.

34. Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости" - СПб.:СПб ГТУ, 1999

35. Татарова А.В. "Оценка недвижимости и управление собственностью" - Таганрог, 2003 г.

36. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.97 г. "О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним"

37. Федеральный закон N 135-ФЗ 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности"

ПРИЛОЖЕНИЕ

Приложение 1

Таблица 1.1.

Коттеджные поселки Свердловской области

№ п/п	Название поселка	Девелопер	Направление	Описание
1	2	3	4	5
1	"Палникс"	ООО "Урало-Сибирская консалдинговая компания"	4 км Чусовского тракта	Поселок рассчитан на 256 домовладений, дома площадью от 206 до 490 кв.м. Газоснабжение: центральное. Водоснабжение: центральное. Канализация: центральная. Электричество: центральное. Отопление: центральное. Телекоммуникации: телефон, телевидение, интернет.
2	"Гринвилль"	ООО "Губернская строительная компания"	Сысертский р-он, д.Большое Седельниково	Общая площадь поселка: 24 га Количество участков: 80 домовладений Площадь участка: от 20 соток Площадь коттеджей: от 227,43 до 487 кв.м Инфраструктура: администрация поселка с коммунальными службами, магазины, аптека, банкомат, фитнесс-центр и теннисный корт, детская игровая комната, пляж, парковка. Поселок по всему периметру круглосуточно охраняется профессиональным ЧОП.
3	"Дома Адажио"	ЗАО "Олипс"	Сысертский р-он, пос. Кашино	Поселок будет состоять из 57 типов коттеджей площадью 230 кв.м Загородный жилой комплекс премиум-класса «Дома Адажио» находится в 30 км от Екатеринбурга, в Сысертском районе, чуть южнее поселка Кашино, на берегу Ильинского водохранилища. К «Домам Адажио» можно подъехать двумя путями: через поселок Кашино, а также по прямому съезду с Челябинского тракта. К загородному жилому комплексу подведены все инженерные коммуникации.
4	"На разливной"	Жилстройпроект-1	Екатеринбург ул. Разливная	Строительство осуществляется в черте города в районе улиц Амундсена-Разливная по 7 проектам (общей площадью от 179 до 420 кв. м) на 42 участках площадью по 10 соток.
5	"Бобры"	ДНТ "Косулино"	Белоярский р-он, пос. Косулино	Общая площадь поселка(м2 ): 36 га Количество участков: 132 Площадь участка (м2 ): от 12 до 30 соток Инфраструктура: минимаркет, кафе, тренажерный зал, организована круглосуточная охрана (в летний период 2 поста), видеонаблюдение, предусмотрен контрольно-пропускной пункт, гостевая парковка, охранная и пожарная сигнализация, кабельное телевидение, телефон, интернет .
6	«Сосновый бор»	УК «Регион Эстейт»	Екатеринбург пересечение улицы Амундсена -- Институтской	Площадь участка 100 м2. Площадь коттеджей: от 255 до 307 кв. м Коммуникации: Во всех домах будут смонтированы автономные газовые котельные, которые обеспечат и отопление, и горячее водоснабжение.
7	"Георгиевские дачи"	УК "Главсредуралстрой"	Екатеринбургул. Георгиевская	Расположен в Октябрьском районе Екатеринбурга в п. Исток, ул. Георгиевская. Удалённость от центра Екатеринбурга - 12 км. Конечная остановка общественного транспорта расположена в 300-х метрах от посёлка. Поселок состоит из 8 типов коттеджей площадью от 107 до 160 кв.м. Общее запроектированное количество домовладений - 93.
8	"Горки - 1"	"Сервис ЛТД"	Екатеринбург, ул. Весенняя	Расположен недалеко от п. Гари. Удаленность от города: 45 км. Класс коттеджного поселка: Бизнес. Общая площадь территории: 10 га. Площадь участков: 16-26 сот. Количество домов: 40. Площадь домов: от 150 кв. м до 250 кв. м.
9	"Добрый город"	УК "Добрый город"	26 км Полевского тракта	Общая площадь поселка(м2 ):660 000 Количество участков: 450. Площадь участка, м2 300 до 2000. Площадь коттеджей: от 210 м2. Коммуникации: наличие водопровода, отопления, газо- и энергоснабжения, а так же центральная канализация, охранная сигнализация. Инфраструктура: интернет, телефон, магазины, общеобразовательная школа, детский сад, медицинский пункт, круглосуточная охрана, кафе, ресторан, административный корпус, пляж на реке Чусовая + искусственный водоем на территории, спортивно-развлекательный центр, футбольное поле, теннисные корты, скейт-парк, конноспортивная школа, и т.д.
10	"Дубрава"	ЖК "Дубрава"	Белоярский р-он, пос. Верхнее Дуброво	Общая площадь: 50 га Количество участков: 137 участков Площадь участка: от 20 соток Площадь коттеджей: от 160 м2 Коммуникации: водо - , электро - , газоснабжение, канализация - централизованные. Отопление индивидуальное, с установкой газового котла, радиаторов. Инфраструктура: Сервисные службы «Дубравы» обеспечивают весь необходимый для организации комфортного проживания перечень услуг, начиная от благоустройства территории перед домом и уборкой территории комплекса, заканчивая наймом для обслуживающего персонала и проведения ремонтных работ.
11	Коттеджи в п. Малый Исток	УК "Главсредуралстрой"	Екатеринбург, Октябрьский р-он	Коммуникации: источник водоснабжения -- артезианская скважина. Водоотведение в централизованные сети. Теплоснабжение от индивидуальных газовых котлов. Общая площадь: 10,7 Га Количество участков: 56 Площадь коттеджей: от 180 кв.м. до 250 кв.м. Площадь участка (м2 ): 1000 Коттеджи по индивидуальным проектам.
12	"Маршал"	ООО "ДВ-Проекты"	Екатеринбург	Нет информации
13	"Светлячок"	АН "Титул"	г. Полевой, с. Курганово	По Полевскому тракту 21 км от границы города. Поселок окружен сосновым бором, его огибает река Курганка с живописными берегами. В 500 м расположено Верхнемакаровское водохранилище. Площадь - 12 га. В коттеджном поселке 55 домовладений, площадь земельных участков в поселке от 9 до 15 соток. Инженерные коммуникации - все (газ, вода, электричество, уличное освещение).
14	"Снегири"	ООО "СК Третья Столица"	Белоярский р-он, пос. Растущий	Общая площадь: 9 Га. Количество таунхаусов: 21 таунхауса (120 блок-секций) по четыре и шесть двухуровневых квартир, разделенных между собой капитальной стеной.Площадь таунхауса: 130 и 150 кв. м.
15	"Ильинский квартал"	"Урал-Эстейт"	Сысертский р-он, пос. Кашино	Общая площадь поселка(м2): 22000. Количество участков: 14. Площадь участка (м2): 1100-2100 Площадь коттеджей: 220-500 Инфраструктура: Интернет, действующие магазины, «Мегамарт», большой Ильинский пруд, стоянка перед воротами, гостевая -- за воротами, охрана. Развитая действующая инфраструктура известного дачно-коттеджного села Кашино: школа, детский сад, церковь, магазины, закусочные, спортивно-развлекательный центр. Рядом сосновый лес, река Сысерть, Ильинский пруд.
16	"Коптяки"	"Атомстройкомплекс"	г. Верхняя Пышма, д.Коптяки	Поселок находится на берегу озера Исетское, рядом с трассой Исеть-Среднеуралск. Коттеджный поселок будет состоять из 90 типовых коттеджей площадью 280 кв.м.
17	"Земляничная поляна"	ДСК "Земляничная поляна"	г. Уральский Коттеджи:31 км Каменск-Уральского тракта.	62 дома с участками земли по 20 соток в собственность. Дома площадью от 280 кв. метров под чистовую отделку. Дома строятся на полянах, деревья максимально сохраняются - Земли особой экологической чистоты. Коммуникации: Подводка всех инженерных коммуникаций в дом (электричество, водопровод, канализация). Инфраструктура: (круглосуточно - ресторан, бассейн, фитнес-зал, сауна, гостиница) в трех минутах ходьбы.
18	"Алексеевка"	ООО "СУ-6"	24 км Московского тракта	Инфраструктура поселка: Административный корпус. Зона отдыха с детской площадкой, площадкой для занятий спортом. Гостевая автостоянка, автомобильная мойка. Круглосуточная охрана поселка, вечернее и ночное наружное освещение. Профессиональное эксплуатационно-техническое обслуживание поселка. Коммуникации: магистральный газ, электричество, водопровод (скважина), канализация. Телефон, интернет.
19	"Зуброво"	ЗАО "Наш дом"	г. Полевской, с. Курганово	Количество участков: 100. Коммуникации: Инженерно-коммуникационное обеспечение поселка включает строительство подъездных и внутренних дорог с твердым покрытием, централизованного газопровода, электроснабжения, водопровода, канализации и индивидуального теплоснабжения жилых домов.Инфраструктура: Обслуживание инженерной инфраструктуры поселка осуществляется созданной службой эксплуатации. Предусмотрено создание централизованной службы охраны поселка. В поселке предусмотрена организация активного отдыха (тропа здоровья, лодочная станция, министадион, рыбалка, лыжные трассы и т.д.).
20	"Ривер Парк"	ООО "Эрмитаж"	Сысертский р-он	Загородный клуб «Ривер Парк» расположен в Сысертском районе, в 21 км к югу от Екатеринбурга. Коммуникации: Центральное водоснабжение. Инфраструктура: элитный Гольф Центр, ипподром, школа верховой езды расположены в радиусе до 3-х км.
21	"Зеленый город"	РГ "Хорс"	Екатеринбург, Чкаловский р-он	В посёлке, на площади 70 га, планируется строительство 330 коттеджей, площадью от 200 до 450 кв.м, на земельных участках от 9 до 25 соток. Коммуникации: Водоснабжение - центральное, от центральной скважины поселка, с дополнительной скважиной для домовладения (по желанию). Электроснабжение - городские электрические сети. Газификация - магистральный газ. Канализация - автономная. Городской телефон. Кабельное телевидение. Интернет.
22	"9 ярдов"	Бюро недвижимости №1	Сысертский р-он, с.Кашино	г. Сысерть, Большое Седельниково - В живописном место застройки (в самом экологически чистом - Сысертском районе, близ Екатеринбурга) в ближайшее время будут построен комплекс таунхаусов «9 ярдов». Площадь таунхауса равна 260 кв.м. (в т.ч. мансардный этаж). Коммуникации: Комплекс обеспечен всеми инженерными коммуникациями: Газ (газовый котел), центральная холодная ода, очистительное сооружение АЧБ-5 (канализация).
23	Частные владения "Образцово"	СК "Метеорит"	2 км Чусовского тракта	Второй километр Чусовского тракта. Всего в «Образцово» будет 155 домов и 45 таунхаусов. Инфраструктура поселка удовлетворит самым взыскательным требованиям. На территории поселка размещаются административные здания, деловой центр, отдельные апартаменты и автостоянки для гостей посёлка. К услугам жителей «Образцово» многофункциональный комплекс Клабхаус, который объединит службу сервиса, детский клуб, бассейн, спа-салон и тренажерный зал, медицинский пункт, банкомат, магазин и ресторан, в котором можно заказать обслуживание на дом.
24	"Николин ключ"	AVS Group	Сысертский р-он, пос. Кашино	Находится в 25 км к югу от границы г. Екатеринбурга, на въезде в с.Кашино Сысертского района с автотрассы Екатеринбург-Челябинск. Инфраструктура: централизованные электро-, газо- и водоснабжение, канализация; мини-котельная в доме для отопления и горячего водоснабжения; выделенные линии Интернет, телефонные номера г. Екатеринбурга и Сысерти; мини-детский сад; магазин продовольственных и промышленных товаров; медпункт с аптечным киоском; кафе-бар; досуговый центр; открытые и закрытые спортплощадки; парковки для гостевых автомобилей (110 машин); регулярное автобусное сообщение с г. Екатеринбургом и Сысертью.
25	"Тургенев парк"	Нет информации	Екатеринбург пос. Изоплит	Жилой квартал «Тургенев Парк» состоит из двухэтажных таунхаусов. В каждом доме по 7 квартир, имеющих отдельный вход и собственное патио, лоджию, гараж и паркинг для второго автомобиля. Все квартиры имеют отдельный парадный вход с крыльцом и дополнительный выход с заднего двора.
26	"Приозерный"	УК "Добрый город"	Екатеринбург пос. Изоплит	Поселок таунхаусов «Приозерный» - это самая лучшая альтернатива городской квартире. До центра можно доехать всего за 25 минут. Поселок будет полностью благоустроен, к квартирам в сблокированных домах будет подведен газ, отопление, электричество и водоснабжение. Территория находится под круглосуточной охраной. В нескольких минутах езды от поселка находятся торгово-развлекательные объекты: гора Лиственная, магазин "Монетка", ночной клуб "Снег", ТРЦ "Парк Хаус".
27	"Новая Рассоха"	ЖСК "Новая Рассоха"	Пос. Рассоха	Коттеджный поселок «Новая Рассоха» находится в 30 км от Екатеринбурга, в экологически чистом месте, по соседству с действующим коттеджным поселком и деревенькой Рассоха. Коттеджный поселок состоит из 96 домовладений, расположенных на 30 гектарах земли, площадь участков от 15 до 30 соток.
28	"Новые Решеты"	"Экостройинвест"	Московский тракт	Поселок находится в 2 км от сибирского тракта между поселками Решеты и Северка. В соответствии с генпланом застройки поселок разбит на 47 участков площадью от 10 до 15 соток. Площадь коттеджей от 250 до 300 кв.м.
29	"Канадская деревня"	"Губернская строительная компания"	Сысертский р-он	Коттеджный поселок располагается в Сысертском районе. Инфраструктура: планируется также создание двух кафе, ресторана, детского сада, парковки для гостей, а круглосуточная служба сервиса и доставки обеспечит жителей поселка всем необходимым.
30	"Уральская слобода"	ООО "Матур"	30 км Серовского тракта	Поселок расположен в 30 км от города Екатеринбурга, в экологически чистой зоне, в 1,5 км от федеральной трассы Серов-Екатеринбург. Планируется возвести 276 коттеджей площадью от 150 до 450 м2.
31	Коттеджи на улице Лиственная	"Свердловскгражданстрой"	Екатеринбург ул. Лиственная	Поселок расположен, как следует из названия, на улице Лиственной в районе Широкая речка. Первая очередь строительства уже сдана в эксплуатацию. По проекту на площадке расположен 21 коттедж. Сейчас ведется строительство второй очереди, примыкающей к Ледовому дворцу. Площадь всех домов стандартная - 350 кв.м.
32	"Галактика"	Группа девелоперов	Чусовской тракт	Расположенном в уникальном живописном месте в черте г. Екатеринбурга на 2-м км Чусовского тракта. Коммуникации: Газ, отопление, водоснабжение, высокоскоростной Интернет, телефон. Инфраструктура: Высокоскоростной Интернет, телефон. Вся территория охраняется. В поселке есть собственная управляющая компания, а также своя инфраструктура: детский сад, магазин, рестораны, тренажерный зал и т.д.
33	«Карасеозерский - 2»		10 км от Екатеринбурга	Дома: 11 секционных домов, площадью от 70 до 130 кв.м. Апартаменты: 26 апартаментов, площадью 150-190 кв.м, с участком от 3 до 5,5 соток Твинсы: 520 кв.м с земельным участком. Коттеджи: индивидуальные коттеджи на 250-550 кв.м на участках от 14 до 25 соток.
34	«Гольфстрим»		Косулино	Площадь домов: три пита домов общей площадью 202, 263, 290 кв.м. Инфраструктура: магазин, ресторан, аптечный пункт, сквер, детская площадка, гостевая парковка, банкомат и платежный терминал, высокоскоростной интернет-канал. Коммуникации: вода в поселок ведется из артезианской скажины глубиной 100 м.
35	«ГайдПарк»		15-ти км от центра Екатеринбурга на берегу озера Шарташ	Инфраструктура: универсам, банк, спорткомплекс, частный пляж Общая площадь поселка: 12 га Количество участков: 51 коттедж и 24 секции таунхаусов
36	«Шелес парк»	ООО "Средмаш"	В 45 км от Екатеринбурга у озера Таватуй.	Количество участков: 14 коттеджей и 12 домов-секций Инфраструктура: вид на озеро Таватуй, В трех километрах от поселка работает горнолыжный курорт "Стожок". Недалеко располагается конноспортивная база "Серебряная подкова", где есть и манеж и прокат лошадей, гостиничный комплекс и ресторан. Для обеспечения безопасности все въезды в поселок - с видеофиксацией. Полное инженерное обеспечение: электричество, газ, вода, канализация.
37	"Новый"		г. Верхняя Пышма, Балтым	Инфраструктура:Охрана (охраняемая территория), Благоустроенная дворовая территория, Детская игровая площадка во дворе. Площадь земельных участков от 10 до 16 соток. Все коммуникации централизованные (газ, электричество, вода, телефон, выделенный канал Интернет).
38	"Большая медведица"		в Кировском районе г. Екатеринбурга (рядом с пос. Изоплит)	Жилой комплекс находится в Кировском районе г. Екатеринбурга (рядом с пос. Изоплит), в сосновом бору, 800 м до озера Шарташ. 46 индивидуальных жилых домов площадью от 267 до 316 кв. м. с приусадебными участками от 10 до 14 соток. Коммуникации: электричество; водоснабжение - индивидуальные артезианские скважины; теплоснабжение и горячее водоснабжение - от индивидуальных газовых котельных; централизованная канализация.
39	"Лесная усадьба"		в Старопышминске на расстоянии 20 км от Екатеринбурга.	Площадь участков - от 10 до 20 соток. Состоит из 25 двухэтажных жилых домов. Коттеджи площадью от 206 м2 до 500 м2. Коммуникации: Интернет. Спутниковое телевидение. Централизованное водо-, электро- и газоснабжение. Инфраструктура: Спортивный комплекс, кафе, продуктовый магазин.
40	"Бристоль"		находится в 20-ти км от города Екатеринбурга по Тюменскому тракту, вблизи поселка Растущий.	Площадь первой застройки - 15 га, на территории находится 57 участков, каждый - по 15-30 соток. Коммуникации:Освещение; служба коммунального обслуживания. Все дома обеспечиваются электро-, водо-, газоснабжением, дороги оборудуются системой стока ливневых вод, высокоскоростной интернет. Инфраструктура: Детский сад на 100 мест; ресторан; магазин товаров первой необходимости; рекреационная зона (барбекю, места отдыха у воды и т.д.); спортивные площадки; асфальтированные дороги.
41	"Золотой карп"		г. Екатеринбург - Тихий поселок в черте города.	28 двухэтажных коттеджей в живописном месте на лесной поляне. В 400 м - запруда реки Шиловка. Рядом - хозяйство по разведению карпов. 2 типа домов площадью 250 и 320 кв. м. Придомовые земельные участки - от 12 до 25 соток. Инфраструктура поселка Горный Щит включает в себя все необходимое для комфортной жизни. 2 типа домов площадью 250 и 320 кв.м. Придомовые земельные участки - от 12 до 25 соток. Коммуникации: Электроснабжение, центральная канализационная система, городские телефонные сети.

Приложение 2

Рис. 1.2 Структура предложения на рынке загородной недвижимости.

Рис. 1.3 Количество домовладений в организованных коттеджных поселках г. Екатеринбурга.

Приложение 4

Рис. 1.4 Динамика изменения цены м2 в коттеджных поселках за последние 3 года.

Рис. 1.5 Динамика стоимости одной сотки земельных и садовых участков.

Приложение 5

Рис. 1.6 Стоимость одной сотки земли в зависимости от размера участка.

Рис. 1.7 Структура предложения организованных коттеджных поселков по поясам.

Приложение 6

Рис. 1.8 Динамика стоимости сотки земли по направлениям.

Рис. 1.9 Распределение екатеринбургских коттеджных поселков по направлениям, %.

Приложение 7

Рис. 1.10 Распределение коттеджных поселков по количеству домохозяйств.

Рис. 2.1 Соотношение предложения и спроса в зависимости от расстояния до Екатеринбурга.

Приложение 8

Таблица 2.4

Годовые эксплуатационные расходы по коттеджным поселкам

		Показатели по проекту		Сумма по проекту, руб
№	Элементы затрат	Ед. изм.	"Николин ключ"	"Ягодное"	"Гринвилль"	"Бобры"	"Дубрава"	"Ильинский квартал"	"Бристоль"	Годовые эксплуатационные расходы на ед.руб	"Николин ключ"	"Ягодное"	"Гринвилль"	"Бобры"	"Дубрава"	"Ильинский квартал"	"Бристоль"
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18
1	Жилые дома	м2 общ. пл	55207,7	49700	33600	36900	30688	9800	11400	126	6956175	6262200	4233600	4656960	3866688	1234800	1436400
2	Здания культурно-бытового назначения	м2 общ. пл	4000	2800	9800	8900	3000	3000	5000	85	340000	238000	833000	756500	255000	255000	425000
3	Детские учреждения	руб./расч.ед.	до 140 чел.	до 140 чел.	до 140 чел.	нет	до 140 чел.	нет	нет	10050	1407000	1407000	1407000	нет	1407000	нет	нет
4	Внешние инженерные сети и оборудование	м2								7%	479507	441219,3	304729,1	328118	266540,6	87001	71998,43
5	Внутриквартирные проезды, хоз. площадки	м2	47000	42000	20000	17000	47100	14800	8900	10,5	493500	441000	210000	178500	494550	155400	93450
6	Спортивные и детские площадки	м2	74500	41500	20300	24000	52800	28100	10400	6	447000	249000	121800	144000	316800	168600	62400
7	Озеленение жилой территории, общие сады, бульвары	м2	144600	32300	28500	36100	121700	20100	11700	3,5	506100	113050	99750	126350	425950	70350	40950
	Всего (руб/год) Сэ										10629282	9151469	7209879	6190428	7032529	1971151	2130198
	Всего с учетом коэф. (5,8)										61649837	53078522	41817299	35904483	40788666	11432676	12355151

Приложение 9

Таблица 2.5

Сравнительный анализ коттеджных поселков

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Величины по вариантам
			"Николин ключ"	"Ягодное"	"Гринвилль"	"Бобры"	"Дубрава"	"Ильинский квартал"	"Бристоль"
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Площадь застройки	га	28,24	28	16	27,4	27,4	15,4	11,4
2	Численность населения	чел	3067	2761	1867	2053	1705	544	633
3	Норма жилищной обеспеченности	м2 общ. пл/чел	18	18	18	18	18	18	18
4	Жилой фонд	тыс м2общ. пл/га	55,39	49,7	33,6	36,96	30,69	9,8	11,4
5	Плотность жилого фонда (брутто)	м2общ. пл/га	996,71	1242,5	1400	1026,7	614	455	760
6	Плотность населения	чел/га	55	69	78	57	34	25	42
7	Средневзвешенная этажность застройки	этаж	2	2	2	2	2	2	2
8	Годовые эксплуатационные расходы
	всего	руб/год	61649837	53078522	41817299	35904483	40788666	11432676	12355151
	на 1 жителя	руб/год. чел	20101,02	19224,38	22398,12	17488,78	23922,97	21015,94	19518,41
	на 1 м2 жилого фонда	руб/год. м2 общ. пл	1113,01	1067,97	1244,56	971,44	1329,05	1166,59	1083,78

Приложение 10

Рис. 2.2 Годовые эксплуатационные расходы, по коттеджным поселкам, приходящиеся на 1 жителя.

Рис. 2.3 Годовые эксплуатационные расходы, по коттеджным поселкам, приходящиеся на 1 м2 общего жилого фонда.

	НОВОСТИ

Изменения

Прошла модернизация движка, изменение дизайна и переезд на новый более качественный сервер

	СЧЕТЧИК

БОЛЬШАЯ ЛЕНИНГРАДСКАЯ БИБЛИОТЕКА
	© 2010